Instandhaltung

Baumaßnahmen richtig einordnen: Instandsetzung, Modernisierung oder bauliche Veränderung?

Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind erforderlich, um den Wert Ihrer Wohnanlage zu erhalten. Die Heizung muss gewartet werden, der kaputte Aufzug muss repariert oder die marode Treppe wieder Instand gesetzt werden. Planen Sie und Ihre Gemeinschaft Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, ist hierfür ein Beschluss erforderlich. Doch hier fangen die Schwierigkeiten bereits an. Ist die Instandsetzung vielleicht doch als Modernisierung anzusehen? Lesen Sie hier, wie Sie Baumaßnahmen richtig einordnen.

Im Einzelfall kann die Einordnung Ihrer geplanten Maßnahme von Kleinigkeiten abhängig sein

Je nachdem, ob sich die Maßnahme als Instandsetzung, Modernisierung oder bauliche Veränderung einordnen lässt, sind unterschiedliche Stimmenmehrheiten erforderlich.

Während für eine bauliche Veränderung die Zustimmung aller hiervon betroffenen bzw. benachteiligten Eigentümer erforderlich ist, genügt für eine Modernisierung eine doppelt qualifizierte Mehrheit (75% aller Eigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren, vgl. § 22 Abs. 2 WEG). Die korrekte Einordnung der Maßnahme ist für Sie also enorm wichtig.

Im Zweifel einfach – Modernisierung statt baulicher Veränderung

Bei der Beantwortung dieser Frage hilft Ihnen ein Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs, das jeder Eigentümer kennen sollte. Der BGH handhabt die Unterscheidung nämlich großzügig und geht im Zweifel von einer Modernisierung aus (BGH, Urteil v. 18.02.11, Az. V 82/10).

Im Urteilsfall hatte der BGH zu entscheiden:

Ist der Wiederanschluss stillgelegter Kamine eine bauliche Veränderung, der alle Eigentümer zustimmen mussten? Oder handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme, die lediglich einer doppelt qualifizierten Mehrheit bedurfte?

Nach dem BGH war die Maßnahme als Modernisierung anzusehen. Unter den Begriff der Modernisierung fallen alle Maßnahmen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken.

In der Möglichkeit, einen Kamin zu befeuern sah der BGH hier eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts des Wohnungseigentums. Denn hierdurch wird der Wohnkomfort gesteigert und die Eigentümer können einen anderen Brennstoff nutzen und so Kosten sparen.

In seiner Entscheidung wiesen die Karlsruher ausdrücklich darauf hin, dass der Begriff der Modernisierung großzügig auszulegen ist. Hierdurch sollen Eigentümer die Möglichkeit erhalten, eine Verkehrswertminderung der Wohnanlage durch die Anpassung der Wohnanlage an die Erfordernisse der Zeit einfacher umsetzen zu können. Daher genügt es für eine Modernisierung, wenn die eine sinnvolle Neuerung darstellt, die den Gebrauchswert des Gemeinschaftseigentums nachhaltig erhöht.

Fazit: Bringt eine Maßnahme keine Veränderung des optischen Erscheinungsbildes mit sich, erhöht sie aber den Gebrauchswert des Gemeinschaftseigentums, handelt es sich im Zweifel um eine Modernisierung.

PS: Qualitätsmanagement ist uns wichtig!

Bitte teilen Sie uns mit, wie Ihnen unser Beitrag gefällt. Klicken Sie hierzu auf die unten abgebildeten Sternchen (5 Sternchen = sehr gut):

Dieser Artikel wurde noch nicht bewertet!
Please wait...

Über Ihren Experten

Dr. Tobias Mahlstedt

Leave a Comment