Immobilienübertragung an Verwandte: Mietvertrag ersetzt Wohnrecht

Immobilienübertragung an Verwandte: Mietvertrag ersetzt Wohnrecht

Wie im ersten Serienbeitrag schon geschildert, nimmt das Finanzamt bei Immobilienübertragung unter Verwandten und der anschließenden Vermietung häufig einen Missbrauch an. Tatsächlich kann die Gestaltung jedoch noch weiter gehen, wie der aktuelle Beitrag zeigt.

Mietvertrag ersetzt Wohnrecht
Wie im Sachverhalt des ersten Beitrages übertrugen auch im vorliegenden Fall Eltern ein Zweifamilienhaus auf ihren Sohn. Im Gegenzug wurde ein lebenslängliches, unentgeltliches Wohnrecht der Eltern vereinbart. Energiekosten sollten durch die Eltern getragen werden, während die sonstigen Ausgaben von Seiten des Sohnes beglichen werden sollten.

Schließlich standen jedoch erhebliche Instandhaltungsaufwendungen an, welche hinsichtlich des an die Eltern im Rahmen des Wohnrechts unentgeltlich überlassenen Teiles beim Sohn als Privatvergnügen zu verbuchen gewesen wäre. Um dieses zu verhindern, wurde ein entgeltlicher Mietvertrag zu fremdüblichen Bedingungen geschlossen.

Die aufgrund der Instandhaltungsarbeiten entstandenen Werbungskostenüberschüsse des Folgejahres erkannte das Finanzamt nicht an, weil das Mietverhältnis wegen des noch wirksamen dinglichen Nutzungsrechtes keine Anerkennung finden sollte.

Konkludenter Verzicht auf das Wohnrecht
Dieser Auffassung folgte der Bundesfinanzhof jedoch wiederum nicht, da seiner Ansicht nach durch den Abschluss des Mietvertrages auf die Ausübung des zuvor vereinbarten Wohnrechtes konkludent verzichtet wurde. Folgerichtig urteilten die obersten Finanzrichter, dass die Eltern und ihr Sohn lediglich eine unentgeltliche Nutzungsüberlassung durch eine entgeltliche ersetzt haben.

Dadurch stellen die Vertragsparteien jedoch lediglich eine Rechtslage her, die bedenkenlos und ohne den Vorwurf des Gestaltungsmissbrauches auch bereits unmittelbar nach der Immobilienübertragung hätte hergestellt werden können. Die Tatsache, dass ein solcher Zustand nun lediglich erst später konstruiert wird, kann jedoch nichts an der Beurteilung ändern und somit ebenso wenig wie der Grundtatbestand zu einem Gestaltungsmissbrauch führen.

Aber aufgepasst: Tappen Sie nicht in eine Falle
Ein vollkommen anderes Ergebnis wird jedoch gegeben sein, wenn der Immobilieneigentümer den Berechtigten des Wohnrechtes durch ein Entgelt für die Aufgabe des Wohnrechtes so stellt, als ob dieser sein Nutzungsrecht weiterhin unentgeltlich ausüben würde. Mit anderen Worten: Mindestens in Sachverhalten in denen das Entgelt für den Verzicht auf das Wohnrecht die Höhe der vereinbarten Miete wird, könnte ein Gestaltungsmissbrauch gegeben sein.

Daher der Rat: Vorsicht beim entgeltlichen Verzicht auf ein Wohnrecht, damit es später kein böses Erwachen gibt.

Ebenso zeigt der kommende Serienbeitrag einen Fall, bei dem auf die Richter einen Gestaltungsmissbrauch gesehen haben. Tappen Sie daher nicht in diese Steuerfalle und lesen Sie die Details genau.

Veröffentlicht am 6. November 2011
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