Immobilienrecht

Wohnungseigentum: Was ist bei einem Umlaufbeschluss zu beachten?

Wohnungseigentum: Was ist bei einem Umlaufbeschluss zu beachten?
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Normalerweise fassen Wohnungseigentümer ihre Beschlüsse in der Eigentümerversammlung. Es gibt aber auch Themen, die zwischen diesen einmal im Jahr stattfindenden Versammlungen entschieden werden müssen. Gegebenenfalls kann Ihnen hier ein Umlaufbeschluss helfen.

Bei einem Umlaufbeschluss geben Sie Ihre Stimme praktisch von zu Hause ab. Allerdings: Es kommt hierbei nicht auf Mehrheitsverhältnisse an. Voraussetzung eines jeden Umlaufbeschlusses ist nämlich, dass alle Wohnungseigentümer ausdrücklich ihre Zustimmung erklären. Sie sehen, dieser Beschluss hat also nicht nur Vorteile:

Vorteil: Keine Zusammenkunft in einer Eigentümerversammlung
Nachteil: Alle Eigentümer müssen zustimmen

Damit liegt die Hürde für einen Umlaufbeschluss recht hoch, sodass er in zerstrittenen Gemeinschaften von vornherein nicht in Betracht kommt. In kleinen, überschaubaren Gemeinschaften, die außerhalb der Versammlung eine Regelung für deren Gemeinschaftseigentum treffen möchten, spielt ein solcher Beschuss in der Praxis dagegen schon eine Rolle. Auch für Gemeinschaften, deren Eigentümer weit entfernt voneinander wohnen, wie etwa die Eigentümer einer Ferienhausanlage, kann ein Umlaufbeschluss (gemäß § 23 Abs. 3 WEG) interessant sein.

Achtung: Stimmrechtsverbote gelten nicht!

Wichtig ist es für Sie zu wissen, dass beim Umlaufbeschluss Stimmrechtsverbote nicht gelten. Daher müssen auch Eigentümer, die in einer Versammlung etwa wegen einer Interessenkollision vom Stimmrecht ausgeschlossen wären, am Umlaufbeschluss mitwirken, damit der Beschluss überhaupt zustande kommt. Achten Sie auch darauf, dass Sie Ihre Zustimmung zum Umlaufbeschluss schriftlich erklären, d. h., die Zustimmungserklärung muss jeweils eigenhändig unterschrieben sein und Ihrem Verwalter im Original, nicht per E-Mail oder Fax zugehen.

Fazit: Ein Umlaufbeschluss ist in unkomplizierten Gemeinschaften für unstrittige Beschlussthemen eine gute Lösung. Wird es kompliziert, ziehen Sie eine außerordentliche Eigentümerversammlung vor.

In diesen Fällen gilt in der Versammlung ein Stimmrechtsverbot

In der Eigentümerversammlung ist ein Wohnungseigentümer nach § 25 Abs. 5 WEG von der Ausübung seines Stimmrechts ausgeschlossen, wenn die Beschlussfassung:

  • die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft, in dem es um die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht (Beispiel: Die Eigentümer möchten die Dachsanierung beschließen, Eigentümer X möchte mit seinem Unternehmen den Auftrag gerne haben, Eigentümer X ist hier von der Abstimmung ausgeschlossen.);
  • die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder
  • er gemäß § 18 WEG zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt ist.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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