Immobilienrecht

Wohnungseigentum: Rückwirkende Änderung der Kostenverteilung ist ungültig

Wenn Sie bei Ihrem Wohnungseigentum den Kostenverteilungsschlüssel für die Betriebs- und Verwaltungskosten ändern wollen, reicht es nicht aus, nur eine Jahresabrechnung oder einen Wirtschaftsplan auf Grundlage des neuen Verteilungsschlüssels zu beschließen. Ein Kostenverteilungsschlüssel kann zudem nach dem Wohnungseigentumsgesetz ohnehin nicht rückwirkend abgeändert werden, wie der Bundesgerichtshof Anfang Juli 2010 entschieden hat.

Wohnungseigentum: Rückwirkende Änderung der Kostenverteilung unwirksam
In dem Urteil ging es um folgenden Fall: Im Juli 2007 hatte eine Eigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung 2006 und den Wirtschaftsplan 2007 per Beschluss genehmigt. Die Kostenpositionen Instandhaltungsrücklage, Hausmeisterkosten, Versicherungskosten und Verwalterhonorar wurden jedoch in der Abrechnung und dem Wirtschaftsplan nach einem neuen Schlüssel verteilt.

Diese neue Kostenverteilung war so jedoch nicht in der Teilungserklärung vorgesehen. Der Wirtschaftsplan sollte außerdem rückwirkend ab Januar 2007 gelten. Ein Wohnungseigentümer focht diese Beschlüsse an.

Beschlüsse über die Kostenverteilung von Wohnungseigentum gelten nur für die Zukunft
Die Karlsruher Richter entschieden, dass die Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und somit rechtswidrig sind: Zwar können Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) den Kostenverteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss ändern. Eine rückwirkende Änderung entspricht aber in der Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die einzelnen Wohnungseigentümer dürfen darauf vertrauen, dass die bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bisherigen Schlüssel umgelegt werden. Nur im Ausnahmefall, beispielsweise wenn der bisherige Schlüssel zu grob unbilligen Ergebnissen führte, darf eine rückwirkende Änderung erfolgen.

Wohnungseigentum: Kostenverteilung in der Teilungserklärung festlegen
Weiterhin ist der Beschluss nichtig, wenn der Wirtschaftsplan für die Instandhaltungsrücklage einen anderen Verteilerschlüssel als die Teilungserklärung vorsieht. Aus dem Beschluss ging zudem nicht ausdrücklich hervor, dass der ursprünglich von der Teilungserklärung vorgegebene Schlüssel geändert werden sollte. Derart weitreichende Änderungen müssen aber erkennbar durchgeführt werden, entschied der BGH (Urteil v. 09.07.10, Az. V ZR 202/09).

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Dr. Tobias Mahlstedt