Die gute Nachricht aber ist: Sie können die Bestellungszeit Ihres Verwalters verlängern, indem Sie ihn wiederbestellen. Doch Vorsicht, auch bei der Wiederbestellung sind Fehler möglich, die der Wiedereinsetzung Ihres Verwalters entgegenstehen können. Erfahren Sie hier, worauf Sie achten müssen, damit die Wiederbestellung Ihres Verwalters problemlos über die Bühne geht.
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz können Sie Ihren Verwalter für höchstens 5 Jahre bestellen. Im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum ist die Bestellungszeit sogar auf 3 Jahre beschränkt (§ 26 WEG). Haben Sie Ihren Verwalter für einen längere Zeit bestellt, wird dadurch zwar nicht die gesamte Bestellung unwirksam, sie endet aber nach Ablauf der gesetzlich zulässigen Zeit.
Möchten Sie und die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft erreichen, dass Ihr Verwalter länger als 3 bzw. 5 Jahre für Sie tätig wird, benötigen Sie hierfür einen erneuten Bestellungsbeschluss, eine Verlängerungsklausel im Verwaltervertrag reicht hier nicht. Dieser Beschluss kann frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden (§ 26 WEG).
Beispiel: Sie haben Ihren Verwalter für die Zeit vom 01.11.2014 bis zum 30.10.2019 bestellt. Auch wenn Sie und die anderen Eigentümer sich einig sind, können Sie die Bestellungszeit Ihres Verwalters jetzt noch nicht über den 30.10.2019 hinaus verlängern. Vielmehr können Sie Ihren Bestellungsbeschluss erst ab dem 01.11.2018 fassen.
Bestellungszeit konkret benennen
Achten Sie auch darauf, dass Sie bei Ihrer Beschlussfassung die Bestellungszeit nicht ungenau fassen. Beispielswiese steht der in der Praxis gerne gefasste Beschluss „Die Bestellungszeit wird um ein weiteres Jahr verlängert“ auf wackeligen Füßen (Amtsgericht Lemgo, Urteil v. 01.08.16, Az. 16 C 28/15). Bei diesem Beschluss ist nämlich nicht klar, ab wann das Jahr zu laufen beginnt, ab der Beschlussfassung oder ab dem Ende der Amtszeit. Gehen Sie besser auf Nummer sicher und nennen Sie Anfang und Ende der Wiederbestellungszeit genau.
Vergleichsangebote sind grundsätzlich nicht erforderlich
Geht es um die Wiederbestellung Ihres Verwalters, ist im Gegensatz zur Erstbestellung die Einholung von Vergleichsangeboten nicht erforderlich. Im Ausnahmefall können Sie aber auch bei der Wiederbestellung Ihres Verwalters zur Einholung von Vergleichsangeboten verpflichtet sein. Das hat das Landgericht Dortmund für den Fall entschieden, in dem die Leistungen des bestellten Verwalters von anderen Hausverwaltern spürbar günstiger angeboten wurden (Urteil v. 14.06.16, Az. 1 S 455/15).
Fehlerhaftes Verhalten: Sie können Ihrem Verwalter eine Chance geben
Bei der Wiederbestellung Ihres Verwalters steht Ihnen und Ihrer Gemeinschaft ein gewisser Ermessensspielraum zu. Dieser geht so weit, dass Sie Ihrem Verwalter durch die Wiederbestellung eine Chance geben dürfen, auch wenn er in der Vergangenheit Fehler gemacht hat. Das gilt zumindest dann, wenn es sich um korrigierbare Fehler handelt, bei denen die Aussicht besteht, dass sie sich nicht wiederholen (AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 27.11.12, Az. 980a C 28/12 WEG).
Bei erheblichen Fehlern widerspricht eine Wiederbestellung jedoch dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung und ist damit anfechtbar. So etwa wenn Ihr Verwalter über Jahre hinweg keine ordnungsgemäßen Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne erstellt hat (LG München I, Urteil v. 16.07.15, Az. 36 S 18089/14 WEG). Ebenso, wenn er für das Sondereigentum bestimmte Rücklagengelder für Sanierungsmaßnahmen verwendet und es insoweit zu einer Verminderung des Instandhaltungsrücklagenkontos von 135.000 € auf 60.000 € gekommen ist (OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 20.03.14, Az. 2-13 S 165/13).
Fazit: Möchten Sie sich Ihren Verwalter über die beschlossene Bestellungszeit hinaus erhalten, ist hierfür ein ausdrücklicher Beschluss Ihrer Gemeinschaft erforderlich. Hat Ihr Verwalter in seiner 1. Amtszeit korrigierbare Fehler begangen, muss das seiner Wiederbestellung nicht entgegenstehen.
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