Immobilienrecht

Wie Sie die Mietkaution nach Mietende einklagen können

Haben Sie nach Mietende Forderungen gegen Ihren (Ex-)Mieter ist es gut, wenn Sie eine Mietkaution haben, mit der Sie aufrechnen können. Deshalb ist es erfreulich, dass Sie eine nicht gezahlte Mietkaution sogar nach Mietende noch einfordern dürfen(BGH, Beschluss v. 22.11.11, Az. VIII ZR 65/11).

Dass Mieter die vereinbarte Mietkaution vom Mieter nicht gezahlt wird, kommt so häufig vor, dass der Gesetzgeber Vermietern deswegen seit Mai 2013 sogar ein neues Kündigungsrecht einräumt: Beläuft sich der Rückstand wegen nicht gezahlter Mietkaution auf die Höhe der zweifachen Nettomiete, können Sie ihm fristlos kündigen (§ 569 Abs. 2a BGB). Dies ist richtig, denn weil die Mietkaution Ihre Forderungen sichert, ist sie für Sie von großem Nutzen.
 
Klagen Sie gegen Ihren Mieter beispielsweise Schadensersatzansprüche wegen unzureichend durchgeführter Schönheitsreparaturen, so hat dies für Sie Nachteile: Sie haben Ihre Klage sehr sorgfältig zu begründen, der Prozess kann sich wegen umfangreicher Beweisaufnahme sehr lange hinziehen und Sie müssen die Gerichtskosten zahlen.
 
Mit einer Mietkaution ist es viel einfacher, weil ein einfaches Schreiben genügt, in dem Sie wegen Ihrer Forderungen gegen den Mieter die Aufrechnung erklären mit seiner Forderung auf Rückzahlung der Mietkaution. Ist er damit nicht einverstanden, ist nun er es, der die Klage erheben, begründen und bezahlen muss – was viele Mieter aber abschreckt.
 
Deshalb ist es gut, dass nach BGH säumige Mietkautionen noch nach Mietende eingeklagt werden dürfen. Einzige Voraussetzung: Ihr Anspruch auf Zahlung der Mietkaution darf noch nicht verjährt sein, wobei eine 3-jährige Verjährung gilt, die in dem Jahr zu laufen beginnt, in dem Ihr Anspruch entstanden ist:

Beispiel 1: Nach Ihrem Mietvertrag hätte der Mieter die Mietkaution in 3 Raten mit der Miete für Januar, Februar und März 2010 zahlen müssen. Hier beginnt die 3-jährige Verjährungsfrist Ende des Jahres 2010 zu laufen und tritt 3 Jahre später am 31.12.2013 ein.
 
Beispiel: 2: Hätte Ihr Mieter die erste Rate im Dezember 2009 und die beiden weiteren im Januar und Februar 2010 zu zahlen gehabt, hätte die Verjährungsfrist für die erste Rate ein Jahr früher, nämlich am 31.12.2009 begonnen und drei Jahre mit Ablauf des 31.12.2012 wäre insoweit schon Verjährung eingetreten.
 
Mein Tipp: Hat Ihr Mieter pflichtwidrig seine Mietkaution nicht gezahlt und ist Ihr dahingehender Anspruch noch nicht verjährt, verklagen Sie ihn auf Zahlung der Mietkaution. Gemäß diesem Urteil auch dann, wenn das Mietverhältnis schon beendet ist. Bezeichnen Sie Ihre Klage „als im Urkundenprozess erhoben“, weil derartige Verfahren von den Gerichten viel schneller betrieben werden. Damit nutzen Sie einen weiteren Vorteil, denn seit 2005 ist klar, dass den Urkundenprozess auch Vermieter nutzen dürfen (BGH, Urteil v. 01.06.05, Az. VIII ZR 216/04).

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Dr. Tobias Mahlstedt

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