Wie lange haftet ein gekündigter Mieter für einen Mietausfall?

Wie lange haftet ein gekündigter Mieter für einen Mietausfall?

Kennen Sie das auch: Sie kündigen einem Mieter fristlos und dieser zieht dann vorzeitig aus – ärgerlicherweise ohne Vorankündigung. Das führt für Sie als Vermieter automatisch zu hohen Mieteinbußen, wenn man nicht schnell einen Nachmieter findet. Oder müssen die ausgezogenen Mieter den Mietausfall ersetzen? Wie Sie in einem solchen Fall am besten vorgehen, erfahren Sie hier.

Müssen gekündigte Mieter den entstandenen Mietausfall ersetzen?

Ein mir von meinen Mandanten häufig angesprochenes Problem sind Mieter, die, nachdem ihnen fristlos gekündigt wurde, ohne Vorankündigung ausziehen. Wie geht man in einem solchen Fall idealerweise vor?

Beispiel: Ein Mandant hatte konkret folgendes Problem: Am 19. Februar hatte er seinen Mietern fristlos gekündigt. Am 3. April sind diese allerdings ohne Vorankündigung ausgezogen. Erst nach dem Auszug der Mieter konnte mein Mandant beginnen einen geeigneten Nachmieter zu finden. Die Suche dauerte etwas, sodass ein Mietausfall entstand. Nun stellt sich die Frage, ob die ausgezogenen Mieter eben diesen Mietausfall ersetzen müssen.

Die Antwort lautet schlicht: Ja. Denn hat ein vertragswidriges Verhalten Ihrer Mieter zur fristlosen Kündigung geführt, müssen diese Ihnen die finanziellen Einbußen ersetzen, die durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses entstanden sind.

Unterscheiden Sie jedoch:

Solange Ihre Mieter die Räume noch genutzt haben, also bis zum 3. April, müssen sie Ihnen eine Nutzungsentschädigung zahlen. Und zwar nach Ihrer Wahl entweder in Höhe der bisherigen Miete oder in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Rechnen Sie taggenau ab.

Ab dem 4. April können Sie dann Ihren Mietausfall als Schadenersatz in Höhe der bisherigen Miete geltend machen.

Verlangen Sie Mietausfall bis zum vertraglichen Mietende

Dieser Schadenersatzanspruch reicht längstens bis zu dem Zeitpunkt, in dem das Mietverhältnis auch ohne Ihre fristlose Kündigung frühestens beendet worden wäre.

Hatten Sie einen Mietvertrag über eine feste Laufzeit ohne ordentliche Kündigungsmöglichkeit abgeschlossen, bedeutet das: Sie können den Ersatz Ihres Mietausfallschadens für die gesamte noch verbleibende Vertragslaufzeit fordern.

Konnten Ihre Mieter aber jederzeit mit 3-monatiger Frist kündigen, wird der Mietausfallschaden so berechnet, als hätten sie tatsächlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt nach Ihrer fristlosen Kündigung selbst gekündigt.

Also: Nach Ihrer Kündigung am 19. Februar hätten Ihre Mieter Ende Februar zum 31. Mai kündigen können – vorausgesetzt, es war kein Kündigungsausschluss vereinbart. Mietausfall können Sie daher bis maximal 31. Mai verlangen.

Sie müssen sich um Weitervermietung bemühen

Gelingt Ihnen eine Weitervermietung bereits vor dem 31. Mai, aber zu einem geringeren Mietzins, müssen Ihre Mieter die entgangene Differenz bis zum 31. Mai zahlen.

Bedenken Sie: Ihr Schadenersatzanspruch endet auch, wenn Ihre Mieter Ihnen nachweisen können, dass die Weitervermietung sich nur deshalb verzögert hat, weil Sie sich nicht ausreichend um einen Nachmieter gekümmert haben. Heben Sie daher sämtliche Inserate, Makleraufträge oder andere Unterlagen zum Nachweis Ihrer Vermietungsbemühungen auf.

Veröffentlicht am 25. Juni 2013