Immobilienrecht

Eigentümer-Gemeinschaft: Wer trägt Fenster-Kosten?

Eigentümer-Gemeinschaft: Wer trägt Fenster-Kosten?
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Die Fenster von Eigentumswohnungen und die Kosten für Reparaturarbeiten an diesen führen häufig zu Irritationen oder gar Streitigkeiten unter den Eigentümern. Wer zahlt die Kosten für Reparaturen oder den Anstrich der Fensterrahmen? Darf ein Eigentümer „seine“ Fenster einfach austauschen oder geht das nur mit einem Beschluss der Gemeinschaft?

Instandhaltungskosten – der BGH hat dazu ein wichtiges Urteil gefällt

Ist in Ihrer Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt, dass Fenster im Bereich von Sondereigentum, unter Ausschluss des Anstrichs, vom jeweiligen Sondereigentümer instand zu halten sind, muss die Gemeinschaft diese bei einer kompletten Renovierung im Zweifel insgesamt ersetzen (BGH, Urteil v. 02.03.12, Az. V ZR 174/11).

Im entschiedenen Fall bestand in einer Eigentümergemeinschaft Streit darüber, wer für den Austausch von Fenstern im Bereich der einzelnen Eigentumswohnungen zuständig ist.

Nach dem Inhalt der Gemeinschaftsordnung obliegt die Instandhaltung der Fenster im Bereich Ihrer Eigentumswohnungen den jeweiligen Sondereigentümern. Das insbesondere bei Innenanstrich, Glasschäden und der Instandhaltung von Fensterrahmen und Rollläden. Für die Erneuerung des Außenanstrichs sollte dagegen die Eigentümergemeinschaft zuständig sein.

Wohnungseigentümer klagte – mit Erfolg

Ein Wohnungseigentümer verlangte nach dem Auftreten eines
Feuchtigkeitsschadens den Austausch eines Dachfensters. Nachdem sein
Antrag auf einen entsprechenden Beschluss durch die Mehrheit der
Wohnungseigentümer abgelehnt worden war, erhob er Klage. Mit Erfolg, wie der BGH entschied.

Fenster und Rahmen stellen mangels anderer Regelung zwingend Gemeinschaftseigentum dar.

Instandhaltungskosten: Im Zweifel trägt die Gemeinschaft die Kosten

Zwar kann die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine Ausnahmeregelung von der gesetzlich vorgesehenen Kostentragungspflicht der Gemeinschaft bestimmen. Eine solche Ausnahmeregelung war aber im fraglichen Fall gerade nicht festgelegt worden.

Daraus folgerte das Gericht, dass auch der Austausch der Fenster Gemeinschaftsaufgabe ist. Denn offensichtlich sollte ein einheitlicher Gesamteindruck der Wohneigentumsanlage erhalten bleiben.

Fazit: Die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft waren somit verpflichtet dem Austausch des Fensters auf Kosten der Gemeinschaft zuzustimmen.

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