Immobilienrecht

Welcher Umlageschlüssel ist am praktikabelsten?

Jedes Mal, wenn Sie Ihre Nebenkosten- oder Wohngeldabrechnung von Ihrem Hausverwalter oder Vermieter erhalten, fragen Sie sich als Mieter oder auch als Wohnungseigentümer, ob der Umlageschlüssel richtig ist. Welcher Umlageschlüssel am praktikabelsten ist, erfahren Sie hier.

Bei Vermietungen bestimmt einseitig erstmalig beim Einzug der Vermieter den Umlageschlüssel für die verschiedenen Positionen. Später können diese aber nicht mehr einseitig geändert werden. Am meisten wird die Wohnfläche gewählt. Bei Eigentumswohnungen ist aber immer der Miteigentumsanteil der gesetzlich zulässige Umlageschlüssel, es sei denn, die Teilungserklärung sieht einen anderen Umlageschlüssel vor.

Welcher Umlageschlüssel ist nun der gerechteste beziehungsweise der praktikabelste?

Da gehen die Meinungen auseinander. Beim Wasserverbrauch ist natürlich
der gerechteste Schlüssel eine Wasseruhr, die den exakten Verbrauch
misst. In Bayern besteht aber noch keine Pflicht, Kaltwasserzähler
einzubauen. In Schleswig-Holstein zum Beispiel besteht eine
Einbaupflicht für Altbauten bis spätestens 1.1.2021. Es bleibt den
einzelnen Bundesländern selbst überlassen, ihre Landesbauordnung
entsprechend zu ändern.

Beim Müll wäre
die Anzahl der Personen ein guter Verteilungsschlüssel, wenn man davon ausgeht, dass jeder Mensch
gleichviel Müll produziert. Problem, wie stellt man die Anzahl fest?
Nach den gemeldeten Personen? Wie ist eine Zweit- oder Ferienwohnung zu
behandeln?

Bei den Heizkosten und Erwärmungskosten des Wassers gilt die
Heizkostenverordnung, die zum großen Teil verbrauchsabhängig umgelegt
wird. Bei den Hausmeisterkosten wäre die Anzahl der Wohnungen ein
durchaus tragfähiger Umlageschlüssel, da er doch für alle Mieter oder
Bewohner gleich viel Arbeit leistet.

Der Rest oder auch alle Kosten sollten nach Quadratmetern umgelegt
werden. Wobei hier die vertragsgemäß vereinbarten Quadratmeter gemeint
sind. Sonst fängt noch ein Bewohner an nachzumessen. Wie immer man es
regelt, aus der Erfahrung sehe ich, dass man es nie allen recht machen kann.

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Armin Nowak