Immobilienrecht

Welche Messdifferenzen muss mein Mieter hinnehmen?

Welche Messdifferenzen muss mein Mieter hinnehmen?
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Bei Wassermessungen gibt es immer wieder Differenzen zwischen Haupt- und Einzelzählern. So kann es vorkommen, dass der Hauptzähler der Stadtwerke einen anderen Verbrauch anzeigt als die Summe der Wohnungswasserzähler ergibt. Aber welche Messdifferenzen muss ein Mieter hinnehmen?

Frage eines Vermieters zu Messdifferenzen

Bei der Ablesung der Wasseruhren für 2009/10 hat sich eine enorme Differenz von 18% zwischen der Summe aller 5 Einzelzähler und dem Hauptzähler ergeben. Dabei sind alle Wasseruhren erst 2 Jahre alt. Die städtischen Wasserbetriebe haben mir eine Überprüfung der Wasseruhren angeboten, deren Kosten sich auf etwa 200 € belaufen würde. Kann ich diese Kosten auf die Mieter umlegen? Und bis zu welcher Höhe müssen die Mieter solche Messdifferenzen eigentlich hinnehmen?

Antwort: In dieser Frage sind die Gerichte großzügig: Messdifferenzen von 20%, in Einzelfällen sogar von bis zu 25% halten die Richter für zulässig (zum Beispiel LG Duisburg, Beschluss v. 22.02.06, Az. 13 T 9/06).

Der in Ihrem Fall festgestellte Unterschied zwischen dem Haupt- und den Einzelzählern in Höhe von 18% kann daher von Ihren Mietern nicht beanstandet werden. Erfahrungsgemäß treten solche Abweichungen zwangsläufig auf und haben mit Messfehlern nichts zu tun.

Vielmehr hängen sie mit technischen Unterschieden zwischen den beiden Zählerarten zusammen: Die Einzelwasseruhren sprechen bei geringem Wasserdurchfluss oft nicht sofort an, selbst wenn sie neu und technisch einwandfrei sind. Ein Hauptwasserzähler reagiert demgegenüber sehr empfindlich auch bei geringem Wasserverbrauch.

Doch Vorsicht

Die Kosten für die Überprüfung der Wasserzähler können Sie aus 2 Gründen nicht in Ihrer Betriebskostenabrechnung umlegen.

Zum einen handelt es sich nicht um regelmäßig wiederkehrende Kosten, sondern um einmalige Aufwendungen. Zum anderen würde eine Überprüfung gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, da die Überprüfung, wie dargelegt, nicht notwendig ist.

Im Ergebnis hat Ihr Mieter die Messdifferenzen also zu akzeptieren; die Kosten für eine Überprüfung der Zähler braucht er aber nicht als Betriebskosten zu tragen.

Mein Rat: Gehen Sie nach der folgenden Methode vor, dann sind Sie auf der sicheren Seite. In Ihrer Abrechnung teilen Sie die gesamten Wasserkosten durch die Summe der von den Einzelwasserzählern gemessenen Verbräuche. Das Ergebnis multiplizieren Sie für jede Mietpartei mit dem vom entsprechenden Einzelzähler gemessenen Verbrauch. So trägt jeder Mieter einen verbrauchsgerechten Anteil an der Messdifferenz.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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