Immobilienrecht

Was passiert, wenn ein Eigentümer stirbt?

Was passiert, wenn ein Eigentümer stirbt?
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Wenn ein Wohnungseigentümer stirbt, fragen sich Eigentümergemeinschaft und Verwalter, wie es jetzt weitergeht. Insbesondere geht es ihnen um die Frage, wer nun die laufenden Zahlungen oder gar Rückstände des verstorbenen Eigentümers übernimmt. Erfahren Sie hier, wie es für Ihre Gemeinschaft weitergeht, wenn ein Eigentümer verstirbt.

Mit dem Tod eines Wohnungseigentümers treten seine Erben in dessen Rechtsposition ein. Das heißt, sie werden Eigentümer der Wohnung, ohne dass es hierzu einer Eintragung ins Grundbuch oder der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf.

Der Erbe übernimmt alle Rechte und Pflichten des Verstorbenen. Das bedeutet, dass er nicht nur die laufenden Zahlungsverpflichtungen, sondern auch die Rückstände des verstorbenen Eigentümers übernimmt.

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Ist Ihnen der Erbe nicht bekannt, beantragen Sie einen Nachlassverwalter

Oft ist der Erbe eines verstorbenen Wohnungseigentümers unbekannt. Dann wissen Sie und Ihre Gemeinschaft gar nicht, an wen Sie sich wegen Ihrer Forderungen wenden können. Doch keine Angst, auch wenn die Erbensuche in der Praxis oft nicht so leicht ist, bleiben Sie nicht auf Ihren offenen Forderungen sitzen.

Beantragen Sie in diesem Fall beim Nachlassgericht einen Nachlassverwalter. Diesen können Sie nicht nur wegen offener Forderungen, sondern auch wegen der laufenden Hausgelder verklagen. Mit dem Urteil können Sie dann in den Nachlass, also die Wohnung, vollstrecken. Allerdings ist hier Eile geboten. Solange kein Erbe gefunden ist, kommt nämlich nur die Haftung aus dem Nachlass in Betracht. Existieren noch weitere Schulden, riskieren Sie leer auszugehen, wenn die anderen Gläubiger schneller sind.

Schneller geht es, wenn Sie bereits einen Titel gegen den Verstorbenen in der Hand haben. Diesen brauchen Sie nur auf den Nachlassverwalter umschreiben zu lassen und können sodann sofort vollstrecken.

Fazit

Verstirbt ein Eigentümer, müssen Sie und Ihre Gemeinschaft auch dann nicht auf Ihren Forderungen sitzen bleiben, wenn die Erben unbekannt sind – Eile ist aber dennoch geboten.

Hausgeldrückstände sind Eigenverbindlichkeiten des Erben

Ist der Nachlass völlig überschuldet, kann es vorkommen, dass der Erbe Ihre offenen Forderungen zurückweist. Dies mit dem Argument, er hafte nur aus dem Nachlass und brauche bei Überschuldung nicht zu zahlen. Das gilt nach dem BGH nicht für Hausgeldrückstände, die nach dem Erbfall fällig geworden oder durch Beschluss neu begründet worden sind.

Diese sind dann eigene Verbindlichkeiten des Erben, wenn ihm das Halten der Wohnung als Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses zugerechnet werden kann. Das ist dann der Fall, wenn der Erbe die Erbschaft angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist, sodass er die Wohnung de facto nutzen kann. Eine Beschränkung der Haftung auf den Nachlass ist dann nicht möglich (Urteil v. 05.07.13, Az. 81/12).

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Dr. Tobias Mahlstedt

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