Immobilienrecht

Was gehört zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum?

Vor diese Frage stehen Verwalter und Wohnungseigentümer immer wieder. Nun hat der BGH Klarheit geschaffen: Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum – wenn und soweit sie im Gemeinschaftseigentum verlaufen. Das gilt auch, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.

Ihr Recht in der WEG: Versorgungsleitungen sind Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil v. 26.10.12, V ZR 57/12).

Im Fall stritten die Mitglieder einer WEG darüber, ob eine Wasserleitung dem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist. In der WEG gibt es ein Dachgeschoss, das durch eine Wasserleitung versorgt wird, die vor ihrem Eintritt in den Bereich des Sondereigentums in einer Dachabseite verläuft.

Laut Teilungserklärung gehören zum Sondereigentum unter anderem "die Wasserleitungen vom Anschluss an die gemeinsame Steigleitung an…"

Nachdem es zu Unstimmigkeiten darüber kam, wer für die Reparatur der Wasserleitung verantwortlich ist, beantragen die Eigentümer festzustellen, dass die in der Dachabseite befindliche Leitung im Gemeinschaftseigentum steht. Damit erhielten sie vom BGH Recht.

Begründung

Auf die Regelung in der Teilungserklärung kommt es zunächst nicht an. Denn durch sie kann Sondereigentum nicht an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes begründet werden. Was wesentliche Gebäudebestandteile sind, sich allein nach § 5 Abs. 1 bis 3 WEG.

Versorgungsleitungen lassen sich zwar bautechnisch in viele einzelne Teile zerlegen. Soweit sie sich im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, sind sie rechtlich jedoch als Einheit anzusehen, sagte der BGH. Sie bilden ein der Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dienendes Leitungsnetz und damit eine Anlage im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG. Dass einzelne Teile des Leitungsnetzes nur eine Sondereigentumseinheit versorgen, vermag hieran nichts zu ändern. Folge: Für die Reparatur der Leitungen müssen alle Eigentümer zahlen, da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.

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Dr. Tobias Mahlstedt