Immobilienrecht

Warum der Rückgriff auf Instandhaltungsrücklage nur bei konkreter Ermächtigung möglich ist

Warum der Rückgriff auf Instandhaltungsrücklage nur bei konkreter Ermächtigung möglich ist
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

In jeder Eigentümergemeinschaft kann es zu Liquiditätsengpässen kommen. Schon der längerfristige Hausgeldausfall eines Eigentümers kann ein großes Loch in die Gemeinschaftskasse reißen. Wie gut, wenn Sie dann auf eine Instandhaltungsrücklage zurückgreifen können. Doch Vorsicht: Ein solcher Rückgriff ist an strenge Voraussetzungen geknüpft! (Stand: Oktober 2014)

Grundsätzlich darf Ihr Verwalter nicht wegen laufender Ausgaben auf die Instandhaltungsrücklage zurückgreifen. Sie und Ihre Gemeinschaft können ihn aber zu einem solchen Rückgriff ermächtigen, um einen Liquiditätsengpass zu überbrücken. Das geht jedoch nur, wenn Sie ganz konkrete Vorgaben machen (LG Frankfurt/ Main, Urteil v. 16.07.14, Az. 2-13 S 91/13).

Im entschiedenen Fall hatte die Eigentümergemeinschaft
beschlossen, der Verwalter dürfe bei Liquiditätsengpässen bis zur Höhe von 10.000 € kurzfristig auf die Instandhaltungsrücklage zurückgreifen. Diese betrug bei Beschlussfassung 180.000 €. Ein Eigentümer erhob gegen den Beschluss erfolgreich Anfechtungsklage.

Beschluss entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung

Der Beschluss entsprach nach dem LG Frankfurt/ Main nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, weil er zu unbestimmt war. Zwar dürfen Wohnungseigentümer eine Entnahme aus der Rücklage mehrheitlich beschließen. Allerdings muss eine "eiserne Reserve", deren Höhe sich nach dem konkreten Objekt richtet, verbleiben.

Da der Beschluss keine Mindestrücklage festlegte und auch den Zeitpunkt der Entnahme mit "kurzfristig" ungenau festlegte, war er zu unbestimmt. Denn die angegriffene Ermächtigung erlaubt es dem Verwalter, praktisch stets auf die Instandhaltungsrücklage zuzugreifen, auch wenn dann vielleicht die eiserne Reserve angegriffen würde. Die Tatsache, dass die Entnahme von 10.000 € bei dem aktuellen Bestand von 180.000 € problemlos möglich war, spielte hier keine Rolle.

Fazit: Bei einem Beschluss über den Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage bestimmen Sie stets die Höhe der zu verbleibenden Rücklage und den Zeitpunkt, zu dem entnommen werden darf. Dann sind Sie auf der sicheren Seite.

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