Immobilienrecht

Wann muss der Mieter für Schimmel-Schäden zahlen?

Über keinen Mangel wird in der Vermietungspraxis so häufig gestritten, wie über Feuchtigkeitsschäden. Deshalb ist es für Sie als Vermieter und Verwalter so wichtig zu wissen: Die Kosten der Beseitigung von Schimmel in den Mieträumen braucht Ihr Mieter nur dann zu zahlen, wenn Sie ihm zuvor eine Frist zur Beseitigung der Schäden gesetzt haben, die ergebnislos verstrichen ist.

So hat es nämlich das Landgericht Saarbrücken zu einem typischen Fall aus der Vermietungspraxis entscheiden: Mieter hatten die Miete gemindert, ohne hierzu berechtigt zu sein, denn sie hatten die Schäden nachweislich durch unzureichendes Heiz- und Lüftungsverhalten selbst verursacht.

Die Kosten der Schimmelbeseitigung mussten sie dem Vermieter dennoch nicht ersetzen. Denn der Schadensersatzanspruch des Vermieters scheiterte nach Meinung des Gerichts daran, dass er den Mietern bei Rückgabe der beschädigten Räume keine Frist zur Beseitigung des Schimmels gesetzt hatte (LG Saarbrücken, Urteil v. 23.03.12, Az. 10 S 29/11).

Das sollten Sie besser machen: Setzen Sie Ihrem Mieter nachweislich eine angemessene Frist zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden – nur dann haben Sie später Erfolg, wenn Sie Ihre Schadensersatzansprüche notfalls einklagen müssen.

Bitte beachten Sie: Weisen die Mieträume bei Rückgabe Beschädigungen auf, dürfen Sie nicht gleich erklären, dass Sie den Schaden beseitigen lassen und dem Mieter die Kosten in Rechnung stellen. Vielmehr müssen Sie ihm zunächst eine Frist setzen, damit er die Schäden selbst beseitigen kann. Erst wenn der Mieter die Beseitigung ablehnt oder die Frist ungenutzt verstreichen lässt, können Sie tätig werden und der Mieter ist zum Ersatz der Kosten verpflichtet.

Mieter muss 3 bis 4 Mal am Tag lüften, um Schimmel vorzubeugen

Das Landgericht Frankfurt hat entschieden, dass es einem Mieter zumutbar ist, 3 bis 4 Mal zu lüften, um Schimmel in der Mietwohnung vorzubeugen – selbst wenn er berufstätig ist (LG Frankfurt/Mai, Urteil v. 07.02.12, Az. 2-17 S 89/11). Ob sich Schimmel oder Feuchtigkeit auf Baumängel oder auf unzureichende Lüftung des Mieters zurückführen lassen, ist oft unklar.

Klargestellt haben die Richter: Wäre ein Feuchtigkeitsschaden nicht eingetreten, wenn der Mieter die Mieträume drei- bis viermal stoßweise kurz gelüftet hätte, so haftet er für diesen Schaden. Außerdem darf er wegen des Schadens nicht die Miete mindern.

Ich empfehle Ihnen: Weisen Sie Ihre Mieter auf dieses Urteil und seiner Pflicht zur ausreichenden Lüftung der Mieträume hin, gerade jetzt wenn es im Herbst langsam wieder feuchter und kühler wird. Machen Sie Ihren Mietern dabei klar, dass sie diese Verpflichtung haben, wenn sie berufstätig sind.

Denn es gilt: Es ist immer besser einen Schaden vorzubeugen, als sich anschließend über ihn zu ärgern und zu streiten.

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Dr. Tobias Mahlstedt