Vorsicht: Kein Vorteil durch Verwalterentlastung!

Vorsicht: Kein Vorteil durch Verwalterentlastung!

Die meisten Einladungen zur Eigentümerversammlung sehen diesen Punkt vor: die Entlastung des Verwalters. Und die meisten Eigentümer erteilen die Entlastung auch ohne Weiteres. Allerdings werden dabei meist nicht die Konsequenzen eines solchen Entlastungsbeschlusses bedacht. Jedoch ist die Entlastung nur für eine Person von Vorteil – nämlich für Ihren Verwalter.

Viele Eigentümer wissen gar nicht, dass sie nicht zur Erteilung der Verwalterentlastung verpflichtet sind. Auch dass das Gesetz einen solchen Entlastungsbeschluss nicht vorsieht, ist vielen nicht bekannt. Mit anderen Worten: Sie haben durchaus das Recht, Ihrem Verwalter die Entlastung zu versagen, indem Sie mit "Nein" stimmen. Im Zweifel sollten Sie das auch tun, denn die Verwalterentlastung bringt Ihnen als Wohnungseigentümer nur Nachteile.

Freistellung von Schadenersatzansprüchen

Eine für Sie wesentliche Konsequenz des Entlastungsbeschlusses ist es, dass Sie Ihren Verwalter von eventuell für den Entlastungszeitraum gegen ihn bestehenden Ansprüchen befreien. Das gilt für solche Umstände, die den Eigentümern zum Beschlusszeitpunkt bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen. Denn die Verwalterentlastung hat die Wirkung eines sogenannten negativen Schuldanerkenntnisses (§ 397 Abs. 2 BGB). Das führt dazu, dass Sie auf mögliche Ansprüche verzichten.

Beispiel: Ihre Gemeinschaft hatte in der letzten Eigentümerversammlung die Ausbesserung eines maroden Wasserrohrs im Keller beschlossen. Ihr Verwalter hat diese Ausbesserung pflichtwidrig nicht veranlasst. Hierdurch kommt es zu einem kostspieligen Wasserschaden. Die Versicherung tritt nicht ein, weil die Ausbesserung des Rohres hinausgezögert worden war. Haben Sie Ihrem Verwalter Entlastung erteilt, können Sie keinen Schadenersatz von ihm verlangen.

Keine Abberufung und Kündigung wegen vergangenen Fehlverhaltens

Die Entlastung bedeutet eine Billigung der Verwaltungsführung von der Eigentümergemeinschaft. Dies hat zur Folge, dass Sie den frisch entlasteten Verwalter auch dann nicht abberufen können, wenn er gegen seine Verwalterpflichten verstoßen hat. Das gilt zumindest für solche Abberufungsgründe, die bereits bei der Verwalterentlastung bekannt waren oder bei sorgsamer Prüfung erkennbar gewesen wären.

Beispiel: Ihr Verwalter hat keine Beschluss-Sammlung geführt. Das ist normalerweise ein Abberufungsgrund (§ 24 Abs. 7 WEG). Haben Sie Ihren Verwalter entlastet, können Sie ihn wegen Nichtführens der Beschluss-Sammlung im Entlastungszeitraum nicht abberufen. Das gilt auch, wenn Sie erst später von dem Pflichtverstoß erfahren haben, denn Sie hätten sich ja jederzeit über das ordnungsgemäße Führen der Beschluss-Sammlung informieren können.

Verzicht auf das Auskunftsrecht

Die Verwaltung ist nach der Entlastung nicht mehr zur Auskunft über die entlastete Wirtschaftsperiode verpflichtet.

Beispiel: In der Eigentümerversammlung erteilen Sie und die anderen Eigentümer Ihrem Verwalter Entlastung bezüglich der Jahresabrechnung. Ein Eigentümer ist verwundert über die hohen Heizkosten und möchte wissen, ob hier vielleicht Kosten doppelt veranschlagt worden sind. Hier braucht der Verwalter keine Auskunft zu erteilen. Die Auskunftserteilung würde auch wenig Sinn machen, da sämtliche Ansprüche ohnehin ausgeschossen sind.

Fazit: Die Verwalterentlastung hat für Sie und Ihre Gemeinschaft weitreichende Konsequenzen. Führen Sie sich diese nochmals vor Augen und erteilen Sie besser keine Entlastung.

Veröffentlicht am 14. April 2015