Immobilienrecht

Verspätete Mietzahlungen: Das können Sie tun

Leider gibt es immer wieder Mieter, die über eine schlechte Zahlungsmoral verfügen: Sie zahlen ihre Miete, wann es ihnen passt, häufig deutlich verspätet. Für Sie als Vermieter ist das ein großes Ärgernis, denn Sie müssen nun Ihrem Geld hinterherlaufen. Ich empfehle Ihnen: Seien Sie konsequent, lassen Sie sich das nicht bieten. Was Sie bei verspäteter Mietzahlung tun können, erfahren Sie hier.

Ihr Mieter ist zur
Zahlung der Miete
im Voraus bis zum 3. Werktag eines Monats verpflichtet. Dennoch versuchen viele Mieter sich dieser Pflicht mit dem Argument zu entziehen, dass sie ihr Gehalt erst am 15. des Monats bekommen und daher erst später zahlen können. Dieses Argument ist aber weder überzeugend noch hilft es Ihrem Mieter weiter. Er ist nämlich zur Zahlung bis zum 3. Werktag eines Monats verpflichtet, egal, ob er gerade gut bei Kasse ist oder nicht.

Manchmal ist eine Mahnung bei verspäteter Mietzahlung hilfreich

Verstreicht der 3. Werktag eines Monats, ohne dass Sie den Eingang der Miete auf Ihrem Konto feststellen können, befindet sich Ihr Mieter automatisch in Verzug. Eine Mahnung benötigen Sie hierzu nicht. Allerdings gibt es viele Mieter, die auf eine Mahnung hin dann doch noch zahlen. Insofern kann Ihnen eine Mahnung bei verspäteter Mietzahlung durchaus helfen, auf recht unkomplizierte Weise zu Ihrem Geld zu kommen.

Möchten Sie sich die Mühe machen, Ihren Mieter bei verspäteter Mietzahlung anzumahnen, vergessen Sie bitte nicht, ihm die Kosten hierfür in Rechnung zu stellen. Sie haben durch seine verspätete Zahlung ja auch Kosten und Mühen.

Es ist zulässig und durchaus gängig, wenn Sie von Ihrem Mieter für Ihre Mahnung einen Pauschalbetrag von 2,50 € verlangen. Allerdings dürfen Sie diesen Betrag nur ansetzen, wenn Sie ihn darauf hinweisen, dass er berechtigt ist, Ihnen einen geringeren Verzugsschaden als diesen Pauschalbetrag nachzuweisen (BGH, Urteil v. 23.11.05, Az. VII ZR 154/04).

Nehmen Sie daher den folgenden Satz in Ihr Mahnschreiben auf: “Die Kosten dieses Mahnschreibens berechne ich mit 2,50 €. Sie sind zum Nachweis eines geringeren Verzugsschadens berechtigt.”

Bei notorisch verspäteten Mietzahlungen: Verzugszinsen verlangen

Befindet sich Ihr Mieter mit seiner Mietzahlung im Verzug, haben Sie auch das Recht, von ihm Verzugszinsen zu verlangen. Diese betragen nach § 288 BGB 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Der aktuelle Basiszinssatz beträgt 0,38 %, sodass Sie Verzugszinsen in Höhe von 4,62% verlangen können.

Beispiel: Ihr Mieter befindet sich seit dem 07.11.2013 mit der Novembermiete in Höhe von 800 € in Verzug. Erst am 16.12. gleicht er diesen Rückstand aus. Zunächst berechnen Sie den Jahreszins (4,62% von 800 €, also 800 € x 0,0462), dieser beträgt 36,96 €. Dann berechnen Sie den Tageszins (Jahreszins:365 Tage), dieser beträgt 0,1013 €. Schließlich berechnen Sie die Verzugssumme (24 Tage für November und 15 Tage für Dezember, also 39 x 0,1013 €). Die Verzugszinsen betragen somit 3,95 €.

Auch wenn die Verzugszinsen nur wenige Euro betragen – zumindest bei notorischen Spätzahlern – sollten Sie nicht darauf verzichten. Denn immerhin haben Sie den Aufwand, Ihrer Miete hinterherlaufen zu müssen.

Regelmäßige unpünktliche Zahlungen berechtigen zur Kündigung

Zahlt Ihr Mieter mehrfach verspätet, sollten Sie über die Beendigung des Mietverhältnisses nachdenken. Nach dem BGH sind Sie dann nämlich zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (BGH, Urteil v. 14.09.11, Az. VIII ZR 301/10). Anders als beim Zahlungsverzug müssen Sie Ihren Mieter hier aber zuvor abgemahnt haben.

Das heißt, Sie müssen ihn – am besten nachweisbar schriftlich – zur pünktlichen Zahlung aufgefordert und ihm unmissverständlich klargemacht haben, dass Sie das Mietverhältnis bei weiteren unpünktlichen Zahlungen kündigen werden. Zahlt Ihr Mieter auf eine solche Abmahnung hin erneut zu spät, können Sie bereits nach dieser weiteren verspäteten Zahlung fristlos kündigen.

Fazit: Nehmen Sie unpünktliche Zahlungen Ihres Mieters nicht hin, schließlich müssen Sie Ihre Rechnungen ja auch pünktlich zahlen. Verlangen Sie zumindest Mahnkosten und Verzugszinsen. Das ist zwar nicht viel, aber Sie wissen ja: “Kleinvieh macht auch Mist.”

Tipp: So berechnen Sie den 3. Werktag

Passen Sie bitte bei der Bestimmung des 3. Werktags auf, denn Sonn- und Feiertage zählen hier nicht mit. Nach dem BGH zählt der Samstag bei der Überweisung der Miete nicht als Werktag (BGH, Urteil v. 13.07.10, Az. VIII ZR 129/09). Daher kann der 3. Werktag auch schon mal der 5. oder 6. Tag eines Monats sein.

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Dr. Tobias Mahlstedt