Tiefgarage: So sorgen Sie für eine gerechte Kostenverteilung

Tiefgarage: So sorgen Sie für eine gerechte Kostenverteilung

Stellplätze in einer Tiefgarage bringen Kosten mit sich: Allgemeinstrom und Reinigungskosten fallen an, das Rolltor muss gewartet oder repariert, die Einfahrt zur Tiefgarage erneuert werden. Üblicherweise werden diese Kosten auf alle Eigentümer verteilt. Das ist für Sie dann ärgerlich, wenn Sie gar kein Auto haben und dementsprechend keinen Stellplatz nutzen.

Doch das muss nicht so bleiben: Die Lösung heißt: Änderung des Kostenverteilungsschlüssels.

An den Ihnen zugewiesenen Stellplätzen der Tiefgarage haben Sie in der Regel ein Sondernutzungsrecht. Damit ist Ihnen ein Platz zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen, er verbleibt aber im Gemeinschaftseigentum. Dann gilt der Grundsatz "Mit gefangen – mit gehangen". Mit anderen Worten: Ist in Ihrer Teilungserklärung nichts anderes geregelt, werden Sie an allen anfallenden Kosten in Höhe Ihres Miteigentumsanteils beteiligt, und zwar unabhängig davon, ob Sie den Platz tatsächlich nutzen oder nicht.

Was viele Wohnungseigentümer nicht wissen: Das Wohnungseigentumsgesetz bietet Ihnen in § 16 WEG die Möglichkeit, eine bestehende Verteilung von Kosten zu ändern.

Höhere Verteilungsgerechtigkeit durch Änderung der Betriebskosten

Zunächst einmal können Sie gemäß § 16 Abs. 3 WEG die Verteilung der laufenden Betriebskosten ändern. Das Ziel dieser Vorschrift ist es, eine höhere Verteilungsgerechtigkeit zu erreichen und damit weniger Streit zu erzeugen. Zu den Betriebskosten einer Tiefgarage zählen insbesondere Allgemeinstrom, Reinigungskosten und Wartungskosten.

Beispielweise können Sie die Kostenverteilung dergestalt ändern, dass die Betriebskosten der Tiefgarage nur von den Wohnungseigentümern zu tragen sind, zu deren Wohnung tatsächlich ein Stellplatz gehört. Eine andere Möglichkeit der Verteilung ist, dass die Kosten nur von den Wohnungseigentümern zu tragen sind, die den Platz für ihr Auto nutzen.

Ausdrücklicher Beschluss erforderlich

Für eine solche Änderung benötigen Sie lediglich einen Beschluss mit einfacher Mehrheit. Achten Sie unbedingt darauf, dass die Änderung der Kostenverteilung ausdrücklich beschlossen wird. Eine versteckte Änderung, indem Sie die geänderte Kostenverteilung in den Wirtschaftsplan aufnehmen und über diesen beschließen, ist dagegen nicht zulässig (BGH, Urteil v. 09.07.10, Az. V ZR 202/09). Die Änderung der Kostenverteilung können Sie nur für die Zukunft beschließen, eine rückwirkende Kostenänderung ist dagegen nicht möglich.

Kostenverteilung baulicher Maßnahmen nur pro Einzelfall abänderbar

Auch die Kostenverteilung baulicher Maßnahmen wie Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen können Sie per Beschluss ändern. Wenn also das Rolltor der Tiefgarage defekt ist und erneuert werden muss oder die Einfahrt zur Tiefgarage über die Jahre hinweg marode geworden ist und erneuert werden muss, sind Sie auch hier nicht an die gesetzliche Kostenverteilung gebunden.

Allerdings erfordert eine solche Änderung der Kostenverteilung einen Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit. Das heißt, es müssen 3/4 aller stimmberechtigten Eigentümer für die Änderung stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten.

Außerdem ist die Änderung der Kostenverteilung nur für den jeweiligen Einzelfall möglich. Das heißt, ein Beschluss, nach dem künftig alle Instandsetzungsarbeiten an der Tiefgarage von einem Teil der Eigentümer zu tragen sind, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Fazit: Wenn Sie für einen Tiefgaragenplatz zahlen, den Sie gar nicht nutzen, muss das nicht so bleiben. Nutzen Sie Ihre Beschlusskompetenz.

Veröffentlicht am 28. August 2015
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