Immobilienrecht

Stimmprinzip – Das ist Ihre Stimme wert

Stimmprinzip – Das ist Ihre Stimme wert
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

In der Eigentümerversammlung diskutieren Sie zusammen mit den anderen Eigentümern die anstehenden Beschlussgegenstände und stimmen darüber ab. Anschließend zählt der Verwalter die Stimmen aus und verkündet das Beschlussergebnis. In der Praxis kommt es häufig zu Streitigkeiten darüber, ob die Stimmen richtig gezählt wurden.

Seien Sie hier wachsam, denn wenn die Stimmen nicht richtig gezählt werden, kann das Ihren Beschluss zu Fall bringen.

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Wie die Stimmen der Eigentümer zu zählen sind, richtet sich nach dem Stimmprinzip. Gesetzlich vorgegeben ist das sogenannte Kopfprinzip, aber auch das Objekt- und das Wertprinzip sind gängige Stimmprinzipien.

Kopfprinzip, wenn nichts anderes geregelt ist

§ 25 Abs. 2 WEG schreibt das sogenannte Kopfprinzip vor. Danach hat jeder Wohnungseigentümer unabhängig von der Zahl oder Größe der ihm gehörenden Wohnungen 1 Stimme.

Mehrere Eigentümer einer Wohnung sind wie 1 Eigentümer zu behandeln. So haben beispielsweise Eheleute, die je zur Hälfte Miteigentümer einer Wohnung sind, 1 Stimme, die sie gemeinsam ausüben müssen, und nicht etwa 2 Stimmen.

Beispiel: Ihre Eigentümergemeinschaft besteht aus 10 Wohnungen. Eigentümer E1 gehören davon 4 Wohnungen, er hat 1 Stimme. Eine Wohnung gehört E2 und E3, die 1 gemeinsame Stimme haben. Die restlichen Wohnungen gehören je einem Eigentümer. In der Versammlung sind damit 7 Stimmen zu berücksichtigen. Übrigens: Wenn Sie Ihre Wohnung in mehrere Wohnungen aufteilen, führt das nicht zu einer Mehrung Ihres Stimmrechts (BGH, Urteil v. 30.03.12, Az. V ZR 178/11). Die Eigentümer üben ihr Stimmrecht dann gemeinschaftlich nach Bruchteilen aus.

Andere Stimmprinzipien möglich

Das Kopfprinzip ist nicht zwingend. In der Praxis erfolgt die Stimmauszählung häufig nach dem Wertprinzip wobei sich die Wertigkeit der Stimme nach der Höhe der Miteigentumsanteile richtet. Nach diesem Prinzip haben Eigentümer größerer oder mehrerer Wohnungen eine größere Stimmgewalt. In manchen Eigentümergemeinschaften gilt aber auch das Objektprinzip, bei dem sich die Stimme nach der Anzahl der Wohnungseinheiten richtet. Das heißt, hier hat ein Eigentümer mehrerer Wohnungen auch mehrere Stimmen.

Achten Sie unbedingt darauf, dass es nicht immer möglich ist, das Kopfprinzip durch ein anderes Stimmprinzip zu ersetzen. So gilt das Kopfprinzip bei der Abstimmung über die Verteilung von Kosten einer Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme ebenso wie bei einer Modernisierung oder baulichen Veränderung auch dann zwingend, wenn Ihre Gemeinschaft ansonsten nach einem anderen Stimmprinzip abstimmt (§ 16 Abs. 4 WEG).

Dagegen hat der BGH für die Verwalterwahl entschieden, dass hier durchaus nach einem anderen Stimmprinzip als dem Kopfprinzip abgestimmt werden kann (Urteil v. 28.10.11, Az. V ZR 253/10).

Falsches Stimmprinzip führt zur Anfechtbarkeit

Sofern in Ihrer Gemeinschaft eine vom Kopfprinzip abweichende Regelung besteht, Sie aber dennoch nach Köpfen abgestimmt haben, macht das Ihre Beschlüsse anfechtbar. Eine Anfechtungsklage wird aber nur dann erfolgreich sein, wenn die Anwendung der richtigen Stimmrechtsregelung auch tatsächlich zu einem anderen Ergebnis geführt hätte.

Fazit: Achten Sie bei der Auszählung der Stimmen stets darauf, dass nach dem richtigen Stimmprinzip ausgezählt wird. Anderenfalls riskieren Sie die Anfechtbarkeit Ihres Beschlusses.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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