Immobilienrecht

Stichtag 31.12.2013: Warmwasserzähler gesetzlich vorgeschrieben

Sie betreiben in Ihrer Mietimmobilie keine eigene Zentralheizung, sondern beziehen die benötigte Wärme von einem gewerblichen Wärmelieferanten? Und die Anlage zur Versorgung mit Wärme ist mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden? Dann müssen Sie jetzt Wärmezähler installieren, denn ab Januar 2014 sind diese bei Wärmelieferung gesetzlich vorgeschrieben.

Getrennte Abrechnung wegen veränderter Kostenstruktur

Bereits seit 2009 schreibt die Heizkostenverordnung (HeizKV) eine Kostentrennung vor. Bei Anlagen, in denen Heizung und Warmwasserversorgung miteinander verbunden sind, müssen Sie die einheitlich entstandenen Betriebskosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Positionen Heizung und Warmwasser aufteilen.

Der Grund für diese Aufteilung liegt darin, dass durch die zunehmende Wärmedämmung von Gebäuden der Energieverbrauch für die Raumheizung sinkt, der Energieanteil für die Warmwasserbereitung dementsprechend ansteigt. Während aber der Verbrauch an Heizwärme wesentlich von der Größe der Mietwohnung abhängt, wird der Verbrauch an Warmwasser vor allem durch die Zahl der Bewohner bestimmt. Eine einheitliche Abrechnung ist unter diesen Bedingungen nicht mehr interessengerecht.

Wie die Aufteilung der Kosten zu erfolgen hat, ist in § 9 HeizKV detailliert geregelt. So ist bei Anlagen mit Heizkesseln der Anteil am Brennstoffverbrauch oder am Energieverbrauch maßgebend, bei eigenständiger gewerblicher Wärmelieferung ist der Anteil am Wärmeverbrauch zu bestimmen. Und dieser Wärmeanteil für die Warmwasserbereitung muss gemäß § 9 Abs. 2 HeizKV bei Heizanlagen, die Heizwärme und Warmwasser mittels eigenständiger gewerblicher Wärmelieferung bereitstellen, ab dem 31.12.2013 mit einem Wärmezähler erfasst werden.

Ausnahme nur bei unzumutbarem Aufwand

Eine Ausnahme ist nach § 9 Abs. 2 S. 2 HeizKV nur dann möglich, wenn der Einbau eines Wärmezählers einen unzumutbar hohen Aufwand verursachen würde, beispielsweise, weil die baulichen oder technischen Voraussetzungen für eine einfache Zwischenschaltung des Wärmezählers im Einzelfall nicht vorliegen.

Liegt die Ausnahme des unzumutbar hohen Aufwands bei Ihnen nicht vor, gilt deshalb: Lassen Sie den Einbau der Wärmezähler rechtzeitig vor Jahresende von einem Fachhandwerker durchführen, damit Ihre Betriebskostenabrechnung auch im Jahr 2014 gesetzeskonform ist. Der Einbau stellt eine Modernisierung dar, die entstehenden Kosten können Sie daher als Modernisierungskosten auf Ihre Mieter umlegen.

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Dr. Tobias Mahlstedt