Immobilienrecht

Stellen Sie sicher, dass Ihr Mieter die Modernisierung dulden muss

Immer wieder erleben Vermieter und Verwalter, dass Mieter anstehende Modernisierungsmaßnahmen behindern. Oft tun sie dies aus Angst vor einer Mieterhöhung oder um die mit den Arbeiten typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten wie Lärm und Schmutz zu vermeiden. Durch solche Blockaden verlieren Sie schnell viel Zeit und Geld. Handeln Sie deshalb richtig und rechtzeitig.

So stellen Sie mit 4 Schritten sicher, dass Ihr Mieter die Modernisierung dulden muss.

1. Halten Sie die 3-Monats-Frist ein

Ihre wichtigste Maßnahme vor Beginn der eigentlichen Bauarbeiten liegt darin, dem Mieter die Modernisierung rechtzeitig und inhaltlich umfassend anzukündigen. Rechtzeitig ist Ihre Ankündigung, wenn sie dem Mieter mindestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten zugeht (§ 554 Abs. 3 BGB).

Achten Sie unbedingt auf die Einhaltung der 3-Monats-Frist. Stehen Ihre Handwerker bereits früher vor der Tür des Mieters, braucht dieser sie nicht einzulassen. Selbst Arbeiten außerhalb seiner Wohnung kann der Mieter unterbinden, gegebenenfalls durch gerichtliche Schritte.

2. Achten Sie auf Vollständigkeit

Die Pflicht des Mieters, die Baumaßnahmen zu dulden, löst Ihre Ankündigung nur aus, wenn sie die gesetzlichen Vorgaben an Form und Inhalt erfüllt. Eine mündliche Modernisierungsankündigung genügt nicht. Mindestens Textform muss es sein, also E-Mail oder Fax.

Auch mit einer schriftlichen Erklärung erfüllen Sie selbstverständlich diese Voraussetzung. Als Verwalter müssen Sie deutlich machen, dass Sie die Erklärung stellvertretend für den Vermieter abgeben, wozu Sie eine Vollmacht beilegen. Inhaltlich muss Ihre Ankündigung gemäß § 554 BGB folgende Punkte enthalten:

  • Art der beabsichtigten Maßnahme
  • voraussichtlicher Umfang
  • voraussichtliche Dauer
  • zu erwartende Mieterhöhung

3. Neutralisieren Sie Härtegründe

Ihre Modernisierung braucht Ihr Mieter auch dann nicht zu dulden, wenn diese für ihn oder seine Haushaltsangehörigen eine ungerechtfertigte Härte darstellen würde. Manche Härtegründe können Sie ausräumen, indem Sie dem Mieter einen vorübergehenden Umzug in eine andere Wohnung oder ein Hotel anbieten oder indem Sie ganz oder teilweise auf eine Modernisierungsmieterhöhung verzichten.

4. Zahlen Sie den Kostenvorschuss

Aufwendungen, die Ihrem Mieter durch die Modernisierung entstehen, kann er sich von Ihnen ersetzen lassen.

Beispiele: Kosten für Demontage und Wiederaufbau einer Einbauküche oder anderweitige Unterbringung von Möbeln, Hotelkosten bei zeitweiser Unbewohnbarkeit der Wohnung. Diese Kosten braucht der Mieter nicht zunächst selbst auszulegen, sondern er hat das Recht, sich für seine Aufwendungen von Ihnen einen Kostenvorschuss zahlen zu lassen (§ 554 Absatz 4 BGB).

Solange Sie eine berechtigte Vorschusszahlung verweigern, darf der Mieter sich auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen und die Duldung der Modernisierungsarbeiten verweigern. Es liegt daher in Ihrem eigenen Interesse, den Kostenvorschuss in angemessener Höhe zügig auszuzahlen.

Blockiert Ihr Mieter die Durchführung der Modernisierung in unberechtigter Weise, sind Sie letztlich gezwungen, ihn auf Duldung zu verklagen, um die Arbeiten durchführen zu können. Nach einem Duldungsurteil brauchen Sie die Maßnahmen dann nicht erneut umfangreich anzukündigen, auch wenn der Zeitplan in der ursprünglichen Ankündigung inzwischen überholt ist. Dann ist der Mieter zur jederzeitigen Duldung verpflichtet.

Fazit: Halten Sie sich an diese 4 Punkte, haben Sie das Bestmögliche getan, um eine ungestörte Modernisierung sicherzustellen.

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Dr. Tobias Mahlstedt