Immobilienrecht

Sonderumlage: Wie viel, wofür und wann?

An einer Immobilie fallen immer wieder Instandsetzungsmaßnahmen an. In der Regel werden diese aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt. Manche Maßnahmen sind allerdings so kostspielig, dass die Instandhaltungsrücklage hierfür nicht ausreicht. Dann müssen Sie eine Sonderumlage bilden. Ich zeige Ihnen, was Sie hierbei beachten müssen.

Wenn Sie und Ihre Gemeinschaft eine bauliche Maßnahme beschließen, führt das nicht automatisch zur Bildung einer Sonderumlage. Vielmehr ist hierzu ein Beschluss mit einfacher Mehrheit erforderlich.

Beispiel: Ihre Gemeinschaft beschließt die Sanierung des Hausdachs. Die Kosten belaufen sich auf ca. 20.000 €. Hier reicht es nicht zu beschließen, dass die Sanierung mit den anfallenden Kosten durchgeführt wird. Dann haben Sie nur die Sanierung beschlossen, deren Finanzierung aber nicht. Vielmehr müssen Sie auch ausdrücklich beschließen, dass die Finanzierung über eine Sonderumlage erfolgt, die von den einzelnen Eigentümern zu leisten ist.

Achten Sie auf den Inhalt Ihres Beschlusses

Für den Beschluss einer Sonderumlage reicht es natürlich nicht, wenn Sie und Ihre Gemeinschaft beschließen, dass eine Sonderumlage gebildet wird. Vielmehr muss Ihr Beschluss, um wirksam zu sein, den folgenden Mindestinhalt aufweisen:

  • genauer Verwendungszweck
  • zu zahlender Gesamtbetrag
  • anteiliger Betrag jedes Eigentümers

Hinsichtlich der Angabe des von den einzelnen Eigentümern zu zahlenden Betrages genügt es, wenn sich dieser ohne eiteres errechnen lässt (OLG Braunschweig, Beschluss v. 29.05.06, Az. 3 W 9/06). Ist dies jedoch nicht ohne weitere Angaben möglich, macht das den Beschluss anfechtbar, möglicherweise sogar nichtig (LG München, Beschluss v. 11.01.06, Az. 1 T13749/05).

Hinsichtlich der Höhe haben Sie einen weiten Spielraum

Die Höhe der Sonderumlage richtet sich nach der zu finanzierenden Maßnahme. Wenn also die Dachsanierung 20.000 € kostet, können Sie über diesen Betrag eine Sonderumlage bilden. Wenn Sie und Ihre Gemeinschaft über genügend liquide Mittel verfügen, widerspricht die Bildung einer Sonderumlage ordnungsgemäßer Verwaltung und ist damit anfechtbar.

Würde aber die Instandhaltungsrücklage durch die beschlossene Reparaturmaßnahme vollständig ausgeschöpft, ist es durchaus zulässig, wenn Sie eine Sonderumlage zwecks Erhalts eines Notpolsters bilden. Das ist Ihr gutes Recht.

Sie können eine Sonderumlage praktisch für alles beschließen Eine Sonderumlage können Sie immer beschließen, wenn ein Finanzbedarf besteht, der gedeckt werden muss. Nämlich dann, wenn:

  • größere Maßnahmen finanziert werden müssen, welche die Instandhaltungsrücklage übersteigen.
  • größere Anschaffungen anstehen.
  • mangelnde Liquidität droht, weil der Wirtschaftsplan zu knapp kalkuliert wurde.
  • Liquiditätsengpässe aufgrund von Hausgeldausfällen bestehen.

Fazit: Bei dem Beschluss über eine Sonderumlage hat Ihre Gemeinschaft einen recht weiten Spielraum, sodass Sie eine Sonderumlage für so gut wie alles beschließen können. Bei der Beschlussfassung müssen Sie aber auf die Bestimmtheit des Beschlusses achten.

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Dr. Tobias Mahlstedt