Immobilienrecht

So vermeiden Sie Fehler bei der Räumungsklage

Die Vermietungspraxis zeigt es immer wieder: Die wenigsten Mieter ziehen nach einer fristlosen Kündigung freiwillig aus. In diesen Fällen führt an einer Räumungsklage dann kein Weg vorbei. Und hier wird ein teurer Fehler immer wieder gemacht: Es werden nur die Mieter verklagt, nicht aber sonstige in der Wohnung lebende Personen und das kann dann unangenehme Folgen haben. Wie Sie Fehler bei der Räumungsklage vermeiden, erfahren Sie hier.

Haben Sie lediglich Ihren Mieter auf Räumung verklagt und stellt der Gerichtsvollzieher bei der Zwangsräumung dann fest, dass in der Wohnung weitere Personen wohnen, wird die Zwangsräumung unter Umständen abgelehnt. Dies ist ein oft gemachter Fehler bei der Räumungsklage: Obwohl Sie ein Räumungsurteil gegen Ihren Mieter haben, können Sie dieses wegen der weiteren in der Wohnung lebenden Personen nicht vollstrecken.

Von Vorteil ist freilich, dass Vermieter seit Mai 2013 einen ergänzenden Räumungstitel gegen plötzlich "aus dem Hut gezauberte" Untermieter bei Gericht beantragen können (§ 940a Abs. 2 ZPO). Aber auch das kann eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen. Außerdem ist Voraussetzung, dass der Vermieter erst nach dem Räumungsprozess erstmalig von dem Untermieter erfahren hat. Und diese Voraussetzung nachzuweisen, ist in der Praxis häufig problematisch.

Um diesen Fehler bei der Räumungsklage zu vermeiden: Richten Sie sie gegen alle Hausbewohner

Mein Tipp: Besser ist es deshalb, wenn Sie vorbeugen und sogleich alle Bewohner der Mietwohnung verklagen. Ist dies der Fall, richten Sie Ihre Räumungsklage auch gegen diese Personen. Dies gilt auch für volljährige Kinder – auch diese sollten Sie in Ihrer Klage unbedingt namentlich angeben.

Bewohner ermitteln

Um festzustellen, gegen wen Sie die Räumungsklage richten müssen, informieren Sie sich am besten vor Klageerhebung beim Mieter selbst, beim Einwohnermeldeamt sowie durch Prüfung der Klingel- und Briefkastenbeschriftung, wer alles in den gemieteten Räumen lebt. Als Vermieter sollten Sie vor Erhebung der Räumungsklage daher stets mit allen Ihnen zur Verfügung stehenden Mitteln prüfen, ob in der Wohnung neben dem Mieter tatsächlich keine weiteren Personen wohnen.

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Dr. Tobias Mahlstedt