Immobilienrecht

So verfassen Sie ein formal richtiges Mieterhöhungsschreiben

So verfassen Sie ein formal richtiges Mieterhöhungsschreiben
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Damit Ihr Mieterhöhungsverlangen formal richtig ist, müssen ein paar Regeln beachten werden. So müssen Sie z.B. als Absender erkennbar sein und das Schreiben mit Ihrem Namen abschließen. Sie können Ihr Schreiben in der üblichen Schriftform erstellen, es jedoch auch per E-Mail oder Fax versenden. Achten Sie jedoch immer darauf, dass Sie den Eingang des Schreibens beim Mieter beweisen können.

Eine Mieterhöhung bedeutet, dass Sie den Mieter auffordern, einer von Ihnen geforderten Mieterhöhung zuzustimmen. Genauso klar müssen Sie auch Ihr Schreiben formulieren. Falsch ist es zu schreiben: "Die Miete beträgt künftig X €." Ebenso unwirksam ist folgende Formulierung: "Unter Berücksichtigung des Vorstehenden errechnet sich Ihre monatliche Gesamtmiete wie folgt: … Ab dem 01.04. ergibt sich daraus eine mtl. Miete von 350 €. Um Dauerauftragsänderung bei Ihrem Bankinstitut wird hiermit gebeten." (BGH, Urteil v. 29.06.05, Az. VIII ZR 182/04)

Das Mieterhöhungsverlangen muss alle Angaben enthalten, die für die Mieterhöhung wichtig sind. Die neue geforderte Miete muss für den Mieter nachvollziehbar sein. Reicht dafür die Angabe eines Rasterfelds im Mietspiegel aus, brauchen Sie die Einordnung im Rasterfeld nicht zu erklären (BGH, Urteil v. 12.12.07, Az. VIII ZR 11/07). Werden jedoch auf der Basis des Rasterfelds Zu- und Abschläge gemacht oder gibt es weitere Angaben, mit denen Sie sich in der Mietspanne bewegen, müssen Sie dies mit angeben.

Beispiel: Wenn Sie anhand des Mietspiegels Kiel die Wohnung in das Rasterfeld f4 einordnen, drücken Sie damit aus, dass es sich um eine Wohnung zwischen 45 und 60 m2 in normaler oder guter Lage handelt, die zwischen 1976 und 1988 gebaut wurde. Diese Angaben müssen Sie nicht wiederholen, da sie sich eindeutig aus der Eingruppierung im Mietspiegel ergeben. Im Kieler Mietspiegel können Sie sich ausgehend vom Mittelwert in der Mietspanne anhand von Zu- und Abschlägen bewegen.

Diese Kriterien müssen Sie zwingend angeben, da Sie sich nicht allein aus dem Rasterfeld selbst erklären. Sie schreiben also, dass die Wohnung überwiegend in Richtung Süden ausgerichtet ist und über eine Fußbodenheizung verfügt. Denn nur mit diesen Angaben ist nachvollziehbar, dass Sie anschließend die Wohnung in der Mietspanne zwischen 6,60 und 6,81 € einordnen.

Sie dürfen Ihrem Mieterhöhungsverlangen keine Bedingungen voranstellen. Falsch ist es zu schreiben: "Für den Fall, dass XY eintritt, erwarte ich von Ihnen die Zustimmung zu einer höheren Miete. Diese berechne ich wie folgt …" Vor allem dürfen Sie nicht eine Vertragsänderung anbieten und für den Fall, dass der Mieter nicht zustimmt, eine Mieterhöhung verlangen.

Unrichtigkeiten oder Rechenfehler machen Ihr Schreiben nicht unwirksam. Sie können dies berichtigen und müssen nicht ein komplett neues Mieterhöhungsschreiben verfassen. Die Fristen des 1. Schreibens bleiben ebenfalls bestehen. Solche Fehler können zum Beispiel darin liegen, dass Sie statt der vertraglichen die tatsächliche Wohnfläche verwendet haben und der Unterschied geringer als 10% ist oder wenn Sie inklusive Betriebskosten nicht aus der Kaltmiete herausgerechnet haben.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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