Immobilienrecht

So reagieren Sie richtig auf das Sonderkündigungsrecht des Mieters

Haben Sie mit Ihrem Mieter einen Mietvertrag mit fester Laufzeit geschlossen, hat der Mieter kaum noch Möglichkeiten, vorzeitig auszusteigen. Immer wieder greifen Mieter deshalb zu dem sogenannten „Untermiettrick“ – als Vermieter können Sie sich hiervor aber schützen.

Der Trick besteht darin, dass Ihr Mieter Ihnen eine beabsichtigte Untervermietung anzeigt, wobei er davon ausgeht, dass Sie sich hiermit nicht einverstanden erklären werden. Bewahrheitet sich seine Vermutung und lehnen Sie die Untervermutung ab, macht er von seinem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht Gebrauch. Und wenn Sie die Untervermietung akzeptieren, hat der Mieter sein Problem ebenfalls gelöst: Für die von ihm zu zahlende Miete kommt nun der Untermieter auf.

Was viele Vermieter nicht wissen: Das Sonderkündigungsrecht hat ein Mieter aber nur, wenn die Ablehnung des Untermieters durch den Vermieter unberechtigt war. Aus "wichtigem Grund" können Sie einen Untermieter aber immer ablehnen. Etwa dann, wenn Sie damit rechnen müssen, dass dieser den Hausfrieden stören wird.

Mit dem Untermiettrick hat ein Mieter immer dann Erfolg, wenn der Vermieter den Untermieter vorschnell ablehnt und der Mieter daraufhin die Sonderkündigung erklärt.

Mein Tipp: Versagen Sie einer Untervermietung nie kategorisch Ihr Einverständnis, sondern fordern Sie immer erst nähere Informationen über den angeblichen Untermieter an. Ihr Mieter ist verpflichtet, Ihnen diese zu geben. In der Praxis zeigt sich dann immer wieder, dass der Nachmieter nur erfunden ist oder er aus wichtigem Grund abgelehnt werden kann.

Für Gewerbemietverträge gilt: Mieter muss seine Berechtigung zur Sonderkündigung beweisen

Auch Geschäftsraummietverträge werden häufig langfristig abgeschlossen. Um dem Mieter das wirtschaftliche Risiko insoweit zu erleichtern, wird im Mietvertrag häufig ein Sonderkündigungsrecht für den Fall vereinbart, dass der Mieter in eine wirtschaftliche Notlage gerät.

So auch im folgenden Fall: Darin war zwischen den Mietvertragspartnern geregelt, dass der Mieter vor Ablauf des Mietvertrages kündigen dürfe, "wenn eine wirtschaftliche Situation entsteht, die als wirtschaftlich bedrohlich oder als existenzbedrohend anzusehen sei." Genau darauf berief sich später die Mieterin auch und machte geltend, sie habe einen "erheblichen Umsatzeinbruch" zu beklagen.

Der Vermieter wollte dies nachprüfen und verlangte hierzu von der Mieterin die Übersendung von Geschäftsunterlagen und Bilanzen. Dem kam die Mieterin jedoch nicht nach. Der Vermieter bestand deshalb weiter auf Zahlung der Miete und erhob eine Klage gegen die Mieterin.

Das Kammergericht in Berlin hat dieser Klage in letzter Instanz stattgegeben. Es meinte, die Kündigung sei unwirksam, da der Kündigungsgrund nicht nachgewiesen wurde. Hierzu hätte die Mieterin die begehrten Unterlagen vorlegen müssen. Der Vermieter muss nämlich in die Lage versetzt werden, zu beurteilen, ob die zur Kündigung berechtigende Situation eingetreten ist. Dies war vorliegend jedoch nicht geschehen.

Im Gegenteil: Es gab sogar Hinweise, dass die Mieterin trotz der behaupteten schlechten wirtschaftlichen Situation noch zu einer Spende in vierstelliger Größe in der Lage gewesen sei. Die Richter verneinten daher das Recht der Mieterin auf Sonderkündigung (KG Berlin, Az. U 143/05).

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Dr. Tobias Mahlstedt

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