Erfreulicherweise brauchen Vermieter seit 2012 keine aufwändige Totalüberschussprognose mehr zu erstellen. Allerdings haben Vermieter, die weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, im Gegenzug damit zu rechnen, dass das Finanzamt Werbungskosten nur noch anteilig anerkennt. Folgende Vorgaben gilt es zu beachten:
Miete > 66% der Vergleichsmiete
Eine Totalüberschussprognose haben Sie als Vermieter nicht mehr zu erstellen, wenn die Miete 66% oder mehr der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Die Vermietung gilt dann ausdrücklich als "vollentgeltlich" (§ 21 Abs. 2 Einkommenssteuergesetz). Deshalb werden alle Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen.
Miete < 66% der Vergleichsmiete
Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66%, erfolgt künftig eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Werbungskosten können Sie von den zu versteuernden Einnahmen nur abziehen, insoweit sie auf den entgeltlichen Teil entfallen. Beträgt die Miete zum Beispiel nur 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete, können auch nur 50% der entstandenen Werbungskosten abgezogen werden.
Handeln sollten Sie, wenn Ihre Miete zwischen 56% und 66% der Marktmiete liegt und Sie eine positive Überschussprognose vorweisen können. In diesem Fall kann es für Sie ratsam sein, die Miete auf 66% des Ortsniveaus zu erhöhen, um in den Genuss des Werbungskostenabzugs zu kommen. Gegebenenfalls sollten Sie sich hierzu mit Ihrem Steuerberater besprechen.