Immobilienrecht

Rechtswidrige bauliche Veränderungen In Ihrer WEG – verlangen Sie den Rückbau!

Rechtswidrige bauliche Veränderungen In Ihrer WEG – verlangen Sie den Rückbau!
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Nicht selten stellen Eigentümer fest, dass ein Miteigentümer „etwas“ gebaut hat. Geschah das ohne Zustimmung der WEG können Sie den Rückbau verlangen.

Zum Beispiel hat er ein Gartenhaus gebaut oder er hat seine Terrasse überdacht oder das Dachgeschoss zum Wohnbereich umgebaut. Dabei wurde ein gemeinschaftlicher Beschluss für diese Maßnahmen nicht zuvor gefasst, sondern der Eigentümer hat die bauliche Maßnahme eigenmächtig vorgenommen. Ist Ihnen das auch schon passiert?

Es gilt: Wurde eine bauliche Veränderung im Bereich des Gemeinschaftseigentums ohne gemeinschaftlichen Beschluss durchgeführt, ist sie rechtswidrig.

Auch eine behördliche Genehmigung ersetzt einen fehlenden gemeinschaftlichen Beschluss nicht, sodass die bauliche Veränderung dann rechtswidrig bleibt.

Beispiel: Der Eigentümer einer Altbauwohnung, hat sein Terrassenfenster zur Tür umgebaut, damit er von der Küche aus direkten Zugang zum Garten hat.

Die erforderliche Zustimmung der Denkmalschutzbehörde hat er eingeholt, einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft jedoch nicht. Trotz der vorliegenden Genehmigung der Denkmalschutzbehörde ist die bauliche Veränderung rechtswidrig.

Die Folge einer rechtswidrigen baulichen Veränderung

Der Eigentümer, der sie vorgenommen hat, muss den ordnungsgemäßen Zustand auf eigene Kosten wiederherstellen, er ist also zum Rückbau verpflichtet.

Ist es durch die bauliche Veränderung zu Schäden am Gemeinschaftseigentum gekommen, muss er auch dafür geradestehen.

Anspruchsberechtigt sind sowohl Sie als einzelner Eigentümer als auch – nach entsprechender Beschlussfassung – Ihre Gemeinschaft. Das bedeutet, Sie können auch als einzelner Eigentümer den Rückbau einer ungenehmigten baulichen Veränderung verlangen. Einen gemeinschaftlichen Beschluss benötigen Sie hierzu nicht.

Ihr Vorteil: Ihr Recht, den Rückbau einer ungenehmigten baulichen Veränderung zu verlangen, besteht selbst dann, wenn die Gemeinschaft bereit ist, sich mit dem verursachenden Eigentümer zu einigen. Das gilt auch, wenn eine Einigung bereits in greifbare Nähe gerückt ist (BGH, Urteil v. 07.02.14, Az. V ZR 25/13).

Geht es dagegen nur um die Beseitigung von Schäden am Gemeinschaftseigentum, kann nur Ihre Gemeinschaft diesen Anspruch verfolgen.

Ihr Anspruch auf Rückbau unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren

Liegt also die rechtswidrige bauliche Veränderung länger als 3 Jahre zurück, können Sie den Rückbau auf Kosten des betroffenen Eigentümers nicht mehr verlangen.

Zuvor muss sich dieser allerdings auf den Verjährungseintritt berufen. Die bauliche Veränderung bleibt aber auch nach dem Verjährungseintritt rechtswidrig.

Daher kann die Gemeinschaft die rechtswidrige bauliche Veränderung selbst beseitigen lassen, in diesem Fall allerdings auf ihre Kosten (AG Dortmund, Urteil v. 26.08.14, Az. 512 C 14/14).

Fazit: Den Rückbau einer ungenehmigten baulichen Veränderung können Sie als einzelner Eigentümer ebenso verlangen wie die Gemeinschaft als solche.

Auch nach dem Eintritt der Verjährung muss Ihre Gemeinschaft den rechtswidrigen Bau nicht hinnehmen. Allerdings muss sie den Rückbau dann aus eigener Tasche zahlen.

Bildnachweis: francis bonami / Adobe Stock

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Dr. Tobias Mahlstedt