Immobilienrecht

Muss ein Mieter den Einbau von Funk-Ablesegeräten dulden und zahlen?

Muss ein Mieter den Einbau von Funk-Ablesegeräten dulden und zahlen?
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Immer häufiger wird der Verbrauch von Wärme, Warm- und Kaltwasser in einer Mietwohnung über Verbrauchserfassungsgeräte erfasst. Das ist modern, aber ist es auch im Sinne des Mietrechts eine Modernisierung? Der BGH sagt: Ja – und deshalb muss der Mieter den Einbau nicht nur dulden sondern ihn auch bezahlen (BGH, Urteil v. 29.09.11, Az. VIII ZR 326/10).

Diese Entscheidung ist sehr wichtig für die Vermietungspraxis. Denn danach gilt, dass ein Mieter den Austausch von Verbrauchserfassungsgeräten und die Umstellung auf funkbasierte Ablesesysteme prinzipiell zu dulden hat. Und zwar auch dann, wenn in der Wohnung schon funktionstüchtige Verbrauchserfassungsgeräte vorhanden sind.

Voraussetzung einer Kostenumlage ist zunächst, dass Sie die Umlage der Betriebskostenpositionen Heizung und Wasser im Mietvertrag vereinbart haben. Wollen Sie eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten, können Sie Ihre Mieter nur dann im Rahmen der Betriebskostenabrechnung mit den Mietkosten belasten, wenn Sie vor der Installation dieser Geräte das Verfahren des § 4 Abs. 2 Heizkostenverordnung (HeizKV) eingehalten haben.

§ 4 Abs. 2 Heizkostenverordnung

Dieses Verfahren ist leider noch nicht bei allen Vermietern und Verwaltern bekannt.
§ 4 Abs. 2 HeizKV besagt Folgendes: Bevor Sie die Messgeräte anmieten und installieren, müssen Sie Ihre Mieter darauf hinweisen, dass Sie beabsichtigen, Messgeräte zur Verbrauchserfassung anzumieten. In dieser Mitteilung sind die Mieter über die hierdurch entstehenden Mietkosten zu informieren. Eine Form für diese Mitteilung schreibt das Gesetz zwar nicht vor, aber schon aus Beweisgründen ist es sinnvoll, dass Sie jeden einzelnen Mieter schriftlich informieren.

Zudem stellten die Karlsruher Richter klar, dass es sich bei der Installation von Funk-Ablesegeräten um eine Modernisierung gemäß § 555b n.F. BGB handelt, weil sie zu einer "Wohnwertverbesserung" führe. Und das wiederum bedeutet, dass der Mieter die anfallenden Kosten in Höhe von 11% pro Jahr als Modernisierungszuschlag zur Miete zu zahlen hat.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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