Immobilienrecht

Mietvertrag: Ist die Zustimmung zu zukünftiger Modernisierung wirksam?

Mietvertrag: Ist die Zustimmung zu zukünftiger Modernisierung wirksam?
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Planen Sie in naher Zukunft die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, möchten Sie sich verständlicherweise beim Abschluss neuer Mietverträge vergewissern, dass der neue Mieter sich nicht später querstellt. Einfach so lässt sich die Modernisierung mit einer Duldungsklausel im Mietvertrag aber nicht absichern. Lesen Sie, worauf Sie achten müssen.

Im vorliegenden Rechtsstreit hatte ein Großvermieter in mehreren Mietverträgen, die Ende 2007 abgeschlossen wurden, folgende Klausel verwendet:

"Dem Nutzer ist bekannt, dass hinsichtlich seiner Wohnräume für das Jahr 2008/2009 eine Modernisierung des Wohnraumes geplant ist. Mit der Unterzeichnung unter diesen Vertrag erklärt er ausdrücklich die Zustimmung zur Durchführung der Modernisierungsarbeiten."

Die Modernisierungsmaßnahmen im Einzelnen sowie Beginn und Dauer der Arbeiten sollten dem Nutzer, also dem Mieter, vor Beginn der Arbeiten in der gesetzlich vorgeschriebenen Weise mitgeteilt werden.

Ein Verbraucherschutzverband beantragte die gerichtliche Klärung, ob die verwendete Klausel zulässig ist. Nein, entschieden die Richter, eine solche Klausel darf der Vermieter in seinen Mietverträgen nicht verwenden  (LG Leipzig, Urteil v. 20.02.09, Az. 08 O 3429/08).

Erst nach Kenntnis der Details muss Ihr Mieter entscheiden

Die Mieter gaben mit ihrer Unterschrift unter den Mietvertrag bereits ihre Zustimmung zu einer Modernisierungsmaßnahme, deren Einzelheiten ihnen noch gar nicht bekannt waren.

Zwar sollte ihnen später noch ein ordnungsgemäßes Ankündigungsschreiben zugehen, aber dann hätten sie sich wegen der bereits erteilten Zustimmung nicht mehr auf die Härteklausel berufen können.

Da die verwendete Formulierung also die gesetzlichen Rechte der Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen beschneidet, ist sie unzulässig. Beim Abschluss eines Mietvertrags können Sie vom Mieter also keine Zustimmung zu bevorstehenden, noch nicht fest umrissenen Modernisierungen verlangen.

Das gilt auch dann, wenn die Modernisierung hinsichtlich ihres Zeitpunkts und des Umfangs bereits absehbar ist.

Duldungsklausel zulässig bei Modernisierungsankündigung vor Mietvertragsabschluss

Allerdings: Steht Ihr Modernisierungsvorhaben schon kurz vor der Durchführung und ist es soweit konkretisiert, dass Sie bereits ein den gesetzlichen Anforderungen genügendes Ankündigungsschreiben angefertigt haben oder verfassen können, sieht die Sache anders aus.

Legen Sie Ihrem Mietinteressenten bei den Vertragsverhandlungen diese Modernisierungsankündigung vor, dann erhält er alle notwendigen Angaben, die auch ein Mieter, der bereits in dem zu modernisierenden Haus wohnt, für seine Entscheidung benötigt.

Unterschreibt er nun den Mietvertrag mit ausdrücklicher Zustimmung zu den Modernisierungsarbeiten, trifft er die gleiche Entscheidung wie ein Mieter, der nach Modernisierungsankündigung keine Härtegründe erhebt.

Dieses Vorgehen ist daher zulässig.

Tipp: Minderung ausschließen

Stehen die einzelnen Modernisierungsarbeiten bereits konkret fest, dürfen Sie mit Ihrem Mieter auch vereinbaren, dass er auf eine Mietminderung wegen der Beeinträchtigungen, die durch die notwendigen Bauarbeiten entstehen werden, verzichtet. Als Gegenleistung können Sie beispielsweise zeitlich befristet von einer Mieterhöhung absehen.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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