Kündigungsverzicht: So können Sie häufigen Mieterwechseln vorbeugen

Wie Sie häufigen Mieterwechseln vorbeugen können

Um häufigen Mieterwechseln vorzubeugen, können Sie mit Ihrem Mieter einen Kündigungsverzicht vereinbaren. Demzufolge ist das Recht auf ordentliche Kündigung dann für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen. Soll es für länger als ein Jahr ausgeschlossen sein, bedarf der Verzicht zu seiner Wirksamkeit der Schriftform.

Kündigungsverzicht für mehr als 1 Jahr muss schriftlich sein

Gemäß § 550 BGB bedarf jeder Vertrag, der für eine Laufzeit von mehr als einem Jahr fest geschlossen wird, der Schriftform (BGH, Beschluss v. 24.01.12, Az. VIII ZR 235/11). Das bedeutet, dass die Vertragsurkunde die Originalunterschriften von Mieter und Vermieter tragen muss. Dies gilt auch für nachträgliche Vereinbarungen.

Hat der Mietvertrag bzw. hat eine Nachtragsvereinbarung diese Schriftform nicht, gilt der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, er kann dann also von beiden Seiten ordentlich gekündigt werden (vom Vermieter nur mit einem Grund, namentlich wegen Eigenbedarfs).

Ein Mietvertrag gilt auch dann als für eine feste
Zeit geschlossen, wenn auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet
worden ist (Kündigungsverzicht). Ein Kündigungsverzicht muss immer schriftlich
vereinbart werden. Kann der Vertrag dagegen ordentlich jederzeit mit der
gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden, ist die Schriftform nicht
erforderlich.

Kündigungsausschluss wird ab Vertragsschluss berechnet, nicht ab Mietbeginn

In Formular-Mietverträgen über Wohnräume kann das Recht zur Kündigung für maximal 4 Jahre ausgeschlossen werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, auf welchen Zeitpunkt es für die Fristberechnung ankommt.

Vermieter und Mieter einer Wohnung stritten darüber, ob eine vom Mieter erklärte Kündigung rechtmäßig sei, obwohl im Mietvertrag eine Kündigung für 4 Jahre ausgeschlossen wurde. Der Mietvertrag war am 27.06.2005 geschlossen worden.

In dem Vertrag war vereinbart worden, dass das Mietverhältnis am 01.07.2005 beginnt und für unbestimmte Zeit geschlossen ist. Vermieter und Mieter verzichteten beide für die Dauer von vier Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung. Sollte es für den Mieter notwendig sein, vor Ablauf der 4 Jahre auszuziehen, sollte er berechtigt sein, einen Nachmieter zu stellen. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 12.02.2009 zum Ablauf des 30.06.2009. Der Vermieter war der Ansicht, dass die Kündigung wegen des vereinbarten Kündigungsausschlusses unwirksam sei.

Der BGH hielt den Kündigungsausschluss wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam. Zwar ist es mietrechtlich möglich, einen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts zu vereinbaren. Dennoch kann ein Kündigungsverzicht unwirksam sein, wenn er den Mieter unangemessen benachteiligt.

Dies ist regelmäßig der Fall, wenn der Kündigungsausschluss in einem Formular-Mietvertrag einen Zeitraum von 4 Jahren überschreitet. Die Möglichkeit, einen geeigneten Nachmieter zu stellen, wie es hier im Mietvertrag vorgesehen war, ist zu unsicher, um die Benachteiligung des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht für mehr als 4 Jahre auszugleichen.

Eine Kündigung sollte frühestens nach Ablauf von 4 Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses erfolgen können, sodass das Mietverhältnis erstmals zum Ablauf des 30.9.2009 ordentlich kündbar sein sollte.

Eine derartige Regelung, die den Mieter länger als 4 Jahre an einen Mietvertrag bindet, ist unzumutbar. Bei einem Formular-Mietvertrag darf für den Kündigungsausschluss ein Zeitraum von 4 Jahren, berechnet ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses, nicht überschritten werden. Ein Kündigungsausschluss, der diesen Zeitraum überschreitet, ist rechtswidrig (BGH, Urteil v. 08.12.10, Az. VIII ZR 86/10).

Mein Tipp: Durch eine Individualvereinbarung kann auch ein längerer Kündigungsausschluss als für 4 Jahre vereinbart werden.

Veröffentlicht am 9. Juli 2012