Zum Hintergrund von Ist-Versteuerung und Umsatzsteuer
Diese sogenannte Ist-Versteuerung bewirkt, dass die Umsatzsteuer erst bei Zahlung durch den Kunden ans Finanzamt abgeführt werden muss. Da Unternehmer insoweit nicht in Vorleistung gegenüber dem Fiskus treten müssen, entsteht damit auch keine Deckungslücke auf dem Firmenkonto.
Diese Regelung wirkt sich äußerst liquiditätsschonend auf den Kassenbestand aus, da Selbstständige die Vorsteuer bereits bei Vorlage der Rechnung geltend machen, auch wenn sie die erst Monate später bezahlen wollen.
Die Entscheidung der Richter zur Umsatzsteuer für Vermieter
Die Münchener Richter am BFH haben nun entschieden, dass Vermieter diese günstige Ist-Versteuerung hingegen nicht verwenden können (Az. V R 38/08). Stellen sie einem anderen Unternehmer für die Vermietung von Wohnungen oder gewerblichen Flächen Umsatzsteuer in Rechnung, muss der ausgewiesene Betrag sofort ans Finanzamt weiterwandern, wenn ihr Umsatz mehr als eine halbe Million Euro im Jahr beträgt.
Denn in dieser Größenordnung dürfen nur noch Freiberufler und nicht-buchführungspflichtige Gewerbetreibende auf Antrag die Ist-Besteuerung verwenden, nicht aber Besitzer von Immobilien.
Die Richter begründen diese Benachteiligung damit, dass etwa Betriebe oder Rechtsanwälte laut Gesetz der Umsatzsteuerpflicht unterliegen. Da Vermieter hingegen freiwillig auf die Steuerfreiheit verzichten, müssen sich auch die hiermit verbundenen Konsequenzen tragen.
Sonderregelung zur Umsatzsteuer für Vermieter
Die Option zur Steuerpflicht wird in der Regel ausgeübt, wenn der Hausbesitzer aus den Kosten für die vermietete Immobilie die Vorsteuer beim Finanzamt geltend machen will. Die maßgebliche Umsatzgrenze für die Ist-Besteuerung hatte sich 2009 für Unternehmen bundesweit auf 500.000 Euro verdoppelt. Diese Sonderregelung wurde über das Bürgerentlastungsgesetz eingeführt und gilt zunächst bis Ende 2011.
Dieses Privileg können auch Vermieter nutzen, wenn sie beim Finanzamt den entsprechenden Antrag stellen. Den gewähren die Beamten in der Regel problemlos, wenn ihnen der Steueranspruch nicht gefährdet erscheint. Das ist beispielsweise bei Umsätzen an vorsteuerabzugsberechtigte nahestehende Personen der Fall oder bei Unternehmern, die in der Vergangenheit des Öfteren bei der Erfüllung ihrer Steuerpflichten negativ aufgefallen sind.
Das Finanzamt kann dann sogar die Genehmigung für zurückliegende Jahre verweigern, insoweit besteht kein Rechtsanspruch auf die Besteuerung nach vereinnahmten Entgelten.