Immobilienrecht

Keine Genehmigung der Jahresabrechnung „unter Vorbehalt“

Wenn alle Eigentümer die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung geprüft haben, fasst die Gemeinschaft einen mehrheitlichen Beschluss, mit dem sie die Abrechnung genehmigt. In der Praxis kommt es aber häufig vor, dass einzelne Eigentümer bestimmte Punkte der Abrechnung noch geklärt wissen möchten. Und das ist auch ihr gutes Recht! Können Sie dann die Genehmigung der Jahresabrechnung „unter Vorbehalt“ durchführen?

Doch Achtung: Haben Sie Ihre Abrechnung einmal genehmigt, können Sie in ihr enthaltene Fehler nachträglich nicht mehr korrigieren. Die Abrechnung ist dann inklusive aller Fehler rechtsverbindlich.

Prüfen Sie die Jahresabrechnung sorgfältig

Für Sie als Eigentümer ist es daher besonders wichtig, die Abrechnung minutiös zu untersuchen und auf die Klärung aller fraglichen Punkte zu bestehen. Das widerspricht natürlich dem Interesse Ihres Verwalters, der an einer möglichst schnellen Genehmigung der Abrechnung interessiert ist. Denn solange die Eigentümer die Abrechnung nicht genehmigen, wird er auch nicht entlastet.

In einem von Amtsgericht Bergisch Gladbach kürzlich veröffentlichten Urteil hatte ein Verwalter versucht, einer solchen Situation zu entkommen, indem er einen Beschluss unter dem Vorbehalt noch vorzunehmender Änderungen der Abrechnung fassen ließ (AG Bergisch-Gladbach, Urteil v. 08.05.12, Az. 70 C 120/11).

Jahresabrechnung unter Vorbehalt widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung

Das geht jedoch nicht, entschied das Amtsgericht Bergisch Gladbach. Dieser Beschuss widersprach nämlich der ordnungsgemäßen Verwaltung. Eine solche Vorgehensweise birgt das für die Eigentümer unüberschaubare Risiko in sich, dass die Änderungen vom Verwalter nicht korrekt vorgenommen werden.

Wird das Protokoll der Eigentümerversammlung mit der abgeänderten Jahresabrechnung den Eigentümern dann erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist übersandt, ist eine Anfechtung nicht mehr möglich. Die Eigentümer können dann nichts mehr gegen die Abrechnung unternehmen.

Übrigens: In diesem Verfahren hatte der Verwalter die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, da er die Tätigkeit des Gerichts in grob schuldhafter Weise veranlasst hatte. Er hätte nämlich erkennen können und müssen, dass der von ihm herbeigeführte Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widersprach.

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Dr. Tobias Mahlstedt