Nebenkosten: Ungültige Klauseln auch in Ihrem Mietvertrag?

Vereinbarung zur Betriebskostenumlage: Ist diese noch gültig?

In zahlreichen Mietverträgen steht eine Vereinbarung, die wie folgt lautet: „Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß § 27 II. BV.“ Wenn darin eine monatliche Vorauszahlung für Betriebskosten/ Nebenkosten vereinbart ist, kann der Mieter die Vereinbarung für unwirksam erklären. Unter Umständen kann er sich sogar weigern, Nachforderungen auszugleichen.

Unwirksame Klausel im Mietvertrag

Der Mieter hat damit sogar teilweise Recht. Dem Vermieter ist das Missgeschick passiert, ein veraltetes Vertragsformular für Ihren Mietvertragsabschluss zu verwenden. Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), auf die in Ihrem Mietvertrag Bezug genommen wird, war nur bis zum 31.12.2003 gültig. Seitdem gilt die Betriebskostenverordnung (BetrKV).

In dem abgeschlossenen Vertrag hätte man als Vermieter deshalb hinsichtlich der Betriebskostenumlage auf die BetrKV oder § 2 der BetrKV verweisen müssen. Die Bezugnahme auf die zum damaligen Zeitpunkt schon nicht mehr gültige Berechnungsverordnung macht die Umlagevereinbarung unwirksam.

Daraus folgt: Betriebskostennachforderung wird ungültig

Die pro Jahr tatsächlich angefallenen Betriebskosten dürfen im Rahmen einer Abrechnung nicht auf den Mieter umgelegt werden – ohne wirksame Vereinbarung keine Betriebskostenumlage. Der Mieter kann die Begleichung der auf der Betriebskostenabrechnung beruhenden Nachforderung zu Recht ablehnen.

Allerdings: Betriebskostenpauschale ersetzt Vorauszahlung

Den vereinbarten Betrag muss der Mieter gleichwohl auch in Zukunft monatlich zahlen – zwar nicht mehr als Vorauszahlung, über die abgerechnet wird, aber als feste Betriebskostenpauschale. Denn durch die im Mietvertrag getroffene Vereinbarung ist dem Mieter von vornherein klar, dass er neben der Nettomiete einen gesonderten Geldbetrag für Betriebskosten schuldet.

Mein Tipp: Aktuelle Formulare verwenden

Dieser Fall zeigt, wie wichtig es ist, dass Vermieter immer aktuelle Mietvertragsformulare verwenden. Selbst kleine Änderungen, die vielleicht auf den ersten Blick gar nicht auffallen, können erhebliche Auswirkungen haben.

Veröffentlicht am 17. August 2012