In diesen 5 Fällen darf Ihr Mieter nicht mindern

Es hängt von einigen Faktoren ab, ob der Mieter die Miete mindern darf.

In der Praxis erfolgen viele Minderungen zu Unrecht, und das nicht nur weil sich Mieter gerne zu ihren Gunsten in der Höhe der Minderung vergreifen. Vielfach akzeptieren Vermieter aus reiner Unkenntnis eigentlich unberechtigte Mietminderungen. Denn viele Vermieter wissen nicht, dass eine Minderung trotz ordnungsgemäßer Mängelanzeige und Vorliegen eines erheblichen Mangels ausgeschlossen sein kann.

Fall 1: Ihr Mieter kannte den Mangel

Nach dem BGB ist eine Minderung ausgeschlossen, wenn der Mangel bereits vor Abschluss des Mietvertrags vorhanden war und der Mieter diesen kannte (§ 536b BGB). Lediglich wenn sich der Mieter das Minderungsrecht wegen eines solchen Mangels im Mietvertrag vorbehält, wird ihm sein Minderungsrecht nicht genommen. Das Gleiche gilt, wenn er den Mangel bei ordnungsgemäßer Prüfung der Wohnung hätte erkennen müssen.

Fall 2: Ihr Mieter hat deutlich gemacht, dass ihm der Mangel nichts ausmacht

Auch wenn ein Mangel zwar erst im Laufe des Mietverhältnisses auftritt, Ihr Mieter aber klar zu verstehen gibt, dass ihm der Mangel nichts ausmacht, darf er nicht mindern. Das gilt zumindest dann, wenn er zusätzlich die Miete über mehrere Monate hinweg vorbehaltlos weitergezahlt hat (AG Frankfurt/ Main, Urteil v. 02.11.11, Az. 33 C 2424/11).

Fall 3: Ihr Mieter hat den Mangel verschuldet

Auch solche Mängel, die Ihr Mieter selbst verschuldet hat, schließen sein Minderungsrecht aus. Das hat der BGH in einem Fall entschieden, in dem der Mieter keinen Strom in der Wohnung hatte, da ihm dieser wegen nicht bezahlter Rechnungen abgestellt worden war. Die deswegen vorgenommene Minderung erklärte der BGH für unzulässig (Urteil v. 15.12.10, Az. VIII ZR 113/10). Große Bedeutung hat die Selbstverschuldung eines Mangels oft bei Feuchtigkeits- und Schimmelschäden.

Fall 4: Ihr Mieter verhindert die Mängelbeseitigung

Auch das kommt in der Praxis immer wieder vor: Nach Absprache mit dem Mieter erscheint der von Ihnen beauftragte Handwerker zur Mängelbeseitigung pünktlich bei Ihrem Mieter und steht vor verschlossener Tür. Die Gründe hierfür sind vielfältig: Termin vergessen, schlechtes Zeitmanagement oder einfach kein Interesse an der Mängelbeseitigung. Dennoch mindert Ihr Mieter die Miete munter weiter.

Aber das geht nicht: Wegen eines Mangels, dessen Beseitigung er verhindert hat, ist Ihr Mieter nicht mehr zur Minderung berechtigt. Darüber hinaus können Sie auch vergebliche Aufwendungen Ihres Handwerkers, insbesondere seine Fahrtkosten, von Ihrem Mieter ersetzt verlangen. Das gilt zumindest dann, wenn er diese schuldhaft veranlasst hat, etwa weil er den Handwerker einfach nicht in die Wohnung gelassen oder den Termin nicht abgesagt hat.

Fall 5: Mangel tritt an geliehenen Einrichtungsgegenständen auf

Nicht selten kommt es vor, dass Sie als Vermieter einzelne Einrichtungsgegenstände, etwa eine Einbauküche, zusammen mit der Wohnung vermieten. Tritt dann im Laufe des Mietverhältnisses an der Küche ein Mangel auf, darf Ihr Mieter mindern. Anders sieht es aber aus, wenn Sie mietvertraglich mit ihm vereinbart haben, dass Sie ihm die Küche lediglich leihweise überlassen. Dann hat Ihr Mieter trotz Mangels kein Recht zu mindern.

Fazit: Es gibt eine Reihe von Fallgestaltungen, die Ihrem Mieter das Recht nimmt, seine Miete zu kürzen. Akzeptieren Sie daher eine Minderung niemals leichtfertig. Widersprechen Sie ihr immer rein vorsorglich und prüfen Sie peinlich genau, ob einer dieser Fälle gegeben ist. In vielen Fällen wird es sich für Sie auszahlen.

Veröffentlicht am 12. September 2013