Immobilienrecht

Immobilien günstig einkaufen bei der Zwangsversteigerung

Immobilien günstig einkaufen bei der Zwangsversteigerung
geschrieben von Armin Nowak

Sicher waren Sie schon einmal auf einer Auktion, seien es Schmuck, Teppiche, Pfandgegenstände vom Pfandhaus oder Antiquitäten. Das besondere Flair einer solchen Auktion hat Sie bestimmt mitgerissen. Bei einer Immobilienversteigerung geht es aber um wesentlich höhere Beträge, die man nicht leichtfertig und unüberlegt ausgeben soll und will.

Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung?

Gemäß §1, Satz 1 ZVG ist für die Zwangsversteigerung eines Grundstücks als Vollstreckungsgericht das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet.

Eingeleitet wird eine Zwangsversteigerung meistens von den Gläubigern (Banken), weil der Schuldner aufgrund persönlicher Probleme (Scheidung, Trennung, Tod des Partners, Erbschafts-Auseinandersetzung) in finanzielle Probleme (Keine Zinsen und  keine Tilgungen werden mehr geleistet) geraten ist und die Bank als letztes Mittel die Zwangsversteigerung sieht, um an ihr Geld zu kommen.

Schnäppchen sind möglich

Die Zahl der Zwangsversteigerungstermine nimmt seit 2011 wieder rapide ab. Im letzten Jahr ist zwar die Anzahl der Zwangsversteigerungen etwas zurück gegangen aufgrund der wirtschaftlichen Erholung. Das bedeutet aber nicht, dass man keine Chancen mehr hat. Gerade in dieser Situation ist es noch wichtiger, gut vorbereitet zu sein.

Durch die Eurokrise steigt die Immobiliennachfrage insgesamt, sodass sich dies natürlich auch auf die künftig höhere Anzahl der Bietinteressenten auswirken wird. Die Chancen, ein Schnäppchen zu machen, sind dennoch gegeben. Der Versteigerungsmarkt bildet demnach auch das übrige Immobilenmarktgeschehen ab. Im Zwangsversteigerungsverfahren ist immer noch eine vergleichsweise verhaltene Nachfrage nach Immobilien festzustellen, da dieser Bereich sehr intransparent ist.

Weitere Vorgehensweise

Nachdem also die Bank den Antrag auf Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht eingetragen hat, wird der zuständige Rechtspfleger als erstes einen Sachverständigen beauftragen, ein entsprechendes Verkehrswertgutachten über das Objekt zu erstellen. Dieses Gutachten bietet als erstes die Grundlage, um die gesetzlich vorgeschriebenen Grenzen (5/10, 7/10) und auch die Kosten des Gerichts zu berechnen.

Eine Verpflichtung des Schuldners dahingehend, dass er den Gutachter oder auch einen möglichen Kaufinteressenten in sein Objekt rein lässt, gibt es nicht. In den meisten Fällen wird der Schuldner die Gutachter nicht in das Haus lassen, denn außer der persönlichen Situation nehmen die meisten Schuldner dieses persönliche schlimme finanzielle Ereignis nicht wahr und denken, durch die Verhinderung des Eintritts des Gutachters eine mögliche Zwangsversteigerung verhindern zu können.

Die Vorbereitung

Als weitere Information dient Ihnen das Sachverständigengutachten. Dieses sollte man sich vorher ansehen, man sollte auch sehen, ob der Sachverständige tatsächlich die Möglichkeit hatte, in das Haus zu gelangen oder ob er erst von außen geschätzt hat. Wenn er das Objekt von draußen geschätzt hat, kann er z. B. keine konkrete Aussage über Hausschwamm oder Hausbock machen.

Zu beachten ist, dass im Zwangsversteigerungsverfahren der Gutachter, im Gegensatz zu privaten Aufträgen, für seine Einschätzungen nicht haftet. Trotzdem sind im Gutachten auch Informationen über die Infrastruktur in der Macro- und Microlage vorhanden. Auch ob die Anschlüsse an der öffentlichen Versorgung vorhanden sind, kann dem Gutachten entnommen werden.

Der Versteigerungstermin

Zu Beginn einer Versteigerung gibt der Rechtspfleger zunächst den wesentlichen Inhalt des Grundbuchs, die Gläubiger mit ihren Ansprüchen und den festgelegten Verkehrswert bekannt. Er liest nicht das ausführliche Sachverständigen-Gutachten vor. Dieses kann jedoch meistens im Termin auch während der Bieterstunde eingesehen werden.

Der Rechtspfleger weist weiter auf die Besonderheiten der Immobilie hin. Auch legt er die Versteigerungsbedingungen und das sog. gesetzliche Mindestgebot fest. Jeder der mitbieten möchte muss einen gültigen Ausweis vorlegen. Wenn der betreibende Gläubiger eine Sicherheit verlangt (es gibt keine Verpflichtung eine Sicherheitsleistung zu verlangen), ist diese in Höhe von 10 % des Verkehrswertes vom Bieter zu erbringen.

Sie benötigen notarielle Bietervollmacht, wenn Sie für einen Dritten bieten. Bei der Versteigerung sind die sogenannten Versteigerungsgrenzen zu beachten. Liegt das höchste Gebot beim Ersttermin über 0 % des vom Gericht festgelegten Verkehrswerts, geht die Immobilie an den Meistbietenden, es sei denn die betreibende Bank bietet selbst mit, um einen höheren Erlös zu erzielen. Eine Verpflichtung, dass man die Immobilie zu 70 % bekommt, gibt es nicht.

Bei einem Gebot zwischen 50 % und 70 % können die Gläubiger den Zuschlag verhindern, da dem Schuldner 70 % angerechnet werden muss. D.h. die Gläubigerbank erleidet einen Kreditausfall. Sie kann dann beim Zuschlag den Antrag auf Versagung des Zuschlages stellen, den der Rechtspfleger beachten muss. Bei weniger als 50 % muss der Rechtspfleger von Amts wegen den Zuschlag verweigern.

Der Zuschlag

Mit Erteilung des Zuschlages ist der Ersteher Eigentümer der Immobilie (und nicht erst bei Eintragung im Grundbuch). Mit dem Zuschlag gehen alle Rechte und Pflichten aus dem Grundstück/der Immobilie auf den neuen Eigentümer über. Der Zuschlagsbeschluss ist außerdem gleichzeitig ein sog. Räumungstitel. Das bedeutet, dass der Ersteher die sofortige Zwangsräumung der Immobilie betreiben kann. Aber das gilt nur, wenn der alte Eigentümer die Immobilie selbst genutzt hat. Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, ist eine sofortige Zwangsräumung nicht möglich! Auch hier gilt der Grundsatz: "Kauf bricht Miete nicht".

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