Immobilienrecht

Fristlose Kündigung bei unberechtigter Minderung?

Fristlose Kündigung bei unberechtigter Minderung?
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Die Praxis zeigt, dass Mieter häufig zu Unrecht mindern. Entweder besteht gar kein Grund zur Minderung oder aber die Minderung ist zu hoch angesetzt. In einem erfreulichen Urteil hat der BGH nun entschieden, dass einem Mieter bei ungerechtfertigter Mietminderung fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden darf. Sogar dann, wenn er sich über die Ursache des Mangels im Irrtum befindet.

Im Urteilsfall ging es um eine typische Mietsituation: Die Mieter eines Einfamilienhauses hatten die Miete 16 Monate lang um 20 Prozent gemindert, weil sich "aufgrund baulicher Mängel" Schimmel und Kondenswasser gebildet haben sollen. Der Vermieter bestritt dies und meinte, Ursache der Feuchtigkeit sei eine unzureichende Heizung und Lüftung der Wohnung.

Denn die Mieter hatten in Ihrer Wohnung zwei Aquarien sowie ein Terrarium mit Schlangen, welche eine Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit bedingten.

Der Vermieter kündigte deshalb und erhob Räumungsklage. Das vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten bestätigte seine Einschätzung, woraufhin die Mieter die insofern zu Unrecht geminderte Miete nachzahlten. Der BGH hatte nun zu klären, ob die Kündigung rechtmäßig war, weil die Mieter ja in gutem Glauben an ihre Berechtigung gemindert hatten.

Auch ein Irrtum berechtigt die unberechtigte Minderung nicht

In ihrem Urteil erklärten die Karlsruher Richter, dass einen Mieter sein Irrtum über die Berechtigung zur Mietminderung nicht entlastet. Die fristlose Kündigung war also wirksam, die Mieter wurden deshalb zur Räumung der Wohnung verurteilt (BGH, Urteil v. 11.07.12, Az. VIII ZR 138/11).

Die Begründung des Gerichts: Auch bei einer Zahlungsverzugskündigung (nach § 543 Abs. 2 BGB) hat ein Mieter die Nichtzahlung der Miete bei Vorsatz oder Fahrlässigkeit zu vertreten. Für eine mildere Haftung besteht auch dann kein Anlass, wenn der Mieter die Ursache eines Mangels – etwa bei Schimmelpilzbildung – fehlerhaft einschätzt.

Diese Haftung benachteiligt einen Mieter auch nicht unangemessen, stellte der BGH klar. Denn er kann die Miete ja "unter Vorbehalt" zahlen, wenn Zweifel an der Mangelursache bestehen. Auf diesem Wege kann gerichtlich klären lassen, ob er mindern dürfe, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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