Immobilienrecht

Erhebt Ihr Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung?

Erhebt Ihr Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung?
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Jedes Jahr aufs Neue, animiert von den Mietervereinen, misstrauen Mieter Ihren Betriebskostenabrechnungen. Aber auch weil die Kosten jedes Jahr steigen, prüfen Mieter Ihre Abrechnungen mittlerweile ganz genau. Aus langjähriger Erfahrung weiß ich jedoch: Viele Beanstandungen erweisen sich letzten Endes als haltlos.

Angesichts hoher Nachforderungen haben auch Sie sicherlich schon diesen Einwand gehört: "Dass Sie die Vorauszahlungen nicht ausreichend kalkuliert haben, ist nicht mein Problem." Dieser Einwand geht ins Leere, denn Ihre Mieter irren sich. Bereits im Jahr 2004 hat der BGH nämlich entschieden, dass Vermieter Betriebskosten-Vorauszahlungen nicht so kalkulieren müssen, dass es zu keinen größeren Nachforderungen kommen kann.

Ganz klar: Eine angemessene Kalkulation liegt im Interesse eines jeden Vermieters – eine Verpflichtung hierzu besteht aber nicht (BGH, Urteil v. 11.02.04, Az. VIII ZR 195/03).

Auf pauschale Einwendungen brauchen Sie nicht zu reagieren

Ebenfalls häufig ist in der Praxis ein nur allgemein geäußertes Misstrauen der Mieter: "Die Kosten sind so hoch – da kann doch was nicht stimmen." Wenn Ihr Mieter nur derart pauschal  Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung hegt, brauchen Sie darauf gar nicht reagieren. Denn unter den Gerichten ist anerkannt, dass Mieter ihre Beanstandungen konkretisieren, also klar und im Einzelnen darlegen müssen.

Dafür ist es notwendig, die Abrechnungsunterlagen einzusehen. Tut Ihr Mieter das nicht, sind seine Einwendungen ohne rechtliche Bedeutung. Sie als Vermieter dürfen dann auf der Nachzahlung bestehen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 22.06.06, Az. I-10 U 164/05).

Für Beanstandungen hat Ihr Mieter nur 1 Jahr Zeit

Für seine konkretisierten und nachvollziehbar begründeten Beanstandungen hat ein Mieter 1 Jahr Zeit – gerechnet vom Ende des Monats, in dem der Mieter die Abrechnung erhalten hat. Ist diese Frist verstrichen, sind Beanstandungen ohne Belang. Das bedeutet, dass Ihre Mieter eine Nachforderung selbst dann begleichen müssen, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist. So stellt es das Gesetz in § 556 Abs. 3 S. 6 BGB klar. Beachten Sie in diesem Zusammenhang

2 erfreuliche BGH-Urteile:
Vorteil Nr. 1: Nach Ablauf der Einwendungsfrist kann sich ein Mieter auch nicht mehr darauf berufen, dass die Abrechnung erneut einen Fehler enthält, den er bereits in den Jahren zuvor gerügt hatte (BGH, Urteil v. 12.05.10, Az. VIII ZR 185/09).

Vorteil Nr. 2: Nach Ablauf der Einwendungsfrist muss ein Mieter sogar dann eine Nachforderung zahlen, wenn eigentlich gar nicht hätte abgerechnet werden dürfen, weil der Mieter statt Vorauszahlungen eine Pauschale gezahlt hat (BGH, Urteil v. 12.01.11, Az. VIII ZR 148/10).

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Dr. Tobias Mahlstedt

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