Immobilienrecht

Wann Sie als Vermieter Kaution einbehalten dürfen

Das Mietverhältnis ist beendet, aber die nächste Betriebskostenabrechnung steht erst in einigen Monaten an. Darf der Vermieter deshalb einen Teil der Kaution zurückhalten? Ein Urteil des Amtsgerichts Gießen sagt, unter welchen Voraussetzungen Sie die Kaution einbehalten dürfen.

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses streiten Mieter und Vermieter immer öfter über offene Mietforderungen und die Rückzahlung der Kaution. Viele Mieter sind der Ansicht, dass die Rückzahlung der Kaution an sie schon deshalb fällig sei, weil der Vermieter sein Zurückbehaltungsrecht wegen Nachforderungen aus einer abschließenden Betriebskostenabrechnung nicht geltend machen könne.

Wann Sie die Mietkaution teilweise einbehalten dürfen

Die Rechtsprechung hat jetzt entschieden, dass der Sicherungszweck einer Kaution sich auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses vorzunehmenden Betriebskostenabrechnung erstreckt.

Die Kaution sichert damit auch Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung, die erst nach dem Ende des Mietverhältnisses erstellt wird und daher zunächst noch gar nicht fällig ist. Deshalb darf ein Vermieter bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten (AG Gießen, Urteil v. 10.05.12, Az. 48 C 352/11).

Eine Kaution sichert alle Ansprüche eines Vermieters aus dem Mietvertrag

Wegen dieses umfassenden Sicherungszwecks erstreckt sich die Kaution auch auf Nachforderungen aus einer noch zu erstellenden abschließenden Betriebskostenabrechnung. Dass Ansprüche des Vermieters auf Ausgleich einer Nebenkostennachforderung erst nach Zugang der Abrechnung fällig werden, schränkt das Recht eines Vermieters, die Kaution bis zur Abrechnung einzubehalten, nicht ein.

Voraussetzung: Es ist mit einer Nachforderung zu rechnen

Davon ist auszugehen, wenn der Mieter auch in den vergangenen Jahren üblicherweise nachzahlen musste. Das Gießener Urteil zeigt einen weiteren Begründungsweg auf: Der Mieter im dortigen Fall zog zum 31.3. aus, also 3 Monate nach Beginn des Abrechnungsjahrs.

Da die Monate Januar bis März die kältesten des Jahres sind, fallen in dieser Zeit höhere Heizkosten an als im Jahresdurchschnitt. Deshalb war eine Nachzahlung nicht unwahrscheinlich. 50 € durfte der Vermieter daher von der Kaution vorläufig einbehalten.

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Dr. Tobias Mahlstedt