Doch auch hier gibt es eine Lösung: Einen unzumutbaren Eigentümer müssen Sie nämlich nicht in Ihrer Gemeinschaft dulden.
Da das Eigentum unter dem Schutz des Artikels 14 GG steht, können Sie einen Eigentümer, der Ihnen nicht passt, nicht so einfach aus der Gemeinschaft verstoßen. Für extreme Fälle sieht das WEG aber den Entzug des Wohnungseigentums als letztes Mittel vor.
Verfahrenstechnisch sieht das Gesetz 2 Schritte vor:
- Schritt 1: Die Gemeinschaft beschließt, dass der störende Eigentümer sein Eigentum veräußern muss.
- Schritt 2: Erfolgt die Veräußerung nicht freiwillig, beschließt die Gemeinschaft die Entziehungsklage und zwingt den störenden Eigentümer im Klageweg zur Zwangsveräußerung.
Entziehung des Wohneigentums nur in besonders schwerem Fall
§ 18 WEG lässt die Entziehung des Wohnungseigentums nur zu, wenn ein Eigentümer seine, gegenüber den anderen Eigentümern bestehenden Pflichten so schwer verletzt hat, dass das Fortsetzen der Gemeinschaft nicht zumutbar ist. Das ist der Fall, wenn
- der Eigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen seine Eigentümerpflichten verstoßen hat (§ 18 Abs. 2 WEG) oder
- sich mit seiner Verpflichtung zur Lasten- und Kostentragung in Höhe 3% des Einheitswerts der Wohnung für mehr als 3 Monate im Verzug befindet (§ 18 Abs. 2 WEG) oder
- eine schwere Pflichtverletzung begeht, die das Fortsetzen der Gemeinschaft unzumutbar macht (§ 18 Abs. 1 WEG).
BGH: Schwerer Pflichtverstoß plus Abmahnung erforderlich
Nach dem BGH liegt ein schwerer Pflichtverstoß etwa dann vor, wenn ein Eigentümer fortlaufend seine Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft verweigert oder die Zahlungen erst durch aufwändige und langwierige Mahnverfahren erzwungen werden müssen (Urteil v. 19.01.07, Az. V ZR 26/06).
Wichtig ist, dass auch in einem solchen Fall der Entzug des Wohnungseigentums nur nach erfolgter Abmahnung möglich ist – auch wenn das dem Gesetz nicht explizit zu entnehmen ist. Denken Sie daher stets an die Abmahnung, bevor Sie einen Entziehungsbeschluss wegen Pflichtverstößen fassen.
Bei Zahlungsverzug führen andere Wege eher zum Ziel
Befindet sich ein Eigentümer im Zahlungsverzug, lässt das Gesetz den Entzug des Wohnungseigentums zwar zu. In der Praxis ist dann aber die Versteigerung der Wohnung der schnellere und einfachere Weg für Sie und Ihre Gemeinschaft, um an Ihr Geld zu kommen. Sie klagen dann die Rückstände ein und betreiben aus dem Urteil die Zwangsversteigerung der Wohnung. Alternativ können Sie den rückständigen Eigentümer auch durch Verhängung einer Versorgungssperre zur freiwilligen Zahlung bewegen.