Immobilienrecht

Das sollten Sie bei nicht bezahlten Nebenkosten tun

Das sollten Sie bei nicht bezahlten Nebenkosten tun
geschrieben von Burkhard Strack

Was tun, wenn ein Mieter jahrelang Ihre Nebenkosten-Nachforderungen nicht begleicht? Hier warten Sie besser nicht bis zum Auszug des Mieters, um sich dann an der Kaution schadlos zu halten. Denn ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs legt nahe: Dann ist es zu spät (20.07.2016, Az. VIII ZR 263/14).

Nachzahlungen aus 4 Jahren nicht geleistet

Von 2002 bis 2010 war der Kläger Mieter einer Wohnung in Erfurt. Er zahlte zwar seine Miete inklusive Nebenkosten-Vorauszahlungen.

Mit den NK-Nachzahlungen nahm er es aber nicht so genau. Fast 1.000 € waren hier für die Jahre 2006 bis 2009 aufgelaufen, ohne dass der Mieter diese Schulden je beglichen hätte. Kurzerhand behalf sich der Vermieter auf andere Weise: Er behielt nach Auszug des Mieters einfach die knapp 700 € starke Kaution ein, die bei der Sparkasse hinterlegt war.

BGH: Verjährte Forderungen können nicht mit Kaution verrechnet werden

Damit kam er allerdings nicht durch. Der ehemalige Mieter verklagte ihn auf Herausgabe des Geldes – und hatte damit größtenteils Erfolg.

Die Richter des Bundesgerichtshofs entschieden: Die NK-Nachforderungen aus 3 von 4 Jahren waren bereits verjährt. Lediglich eine Nachforderung in Höhe von knapp 130 € aus dem Jahr 2009 hatte rechtlich noch Bestand. Den entsprechenden Betrag durfte der Vermieter also von der Kautionsrückzahlung abziehen, alles andere nicht.

Regelverjährung nach 3 Jahren

Als Vermieter sollten Sie die Verjährungsfrist für Ihre NK-Nachforderungen unbedingt im Blick behalten. Sie beläuft sich auf 3 Jahre und beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem Sie dem Mieter Ihre Nebenkostenabrechnung zugestellt haben.

Diese allerdings muss spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein, sonst sind Nachforderungen ungültig. Konkret: Eine NK-Abrechnung für das Jahr 2015 müssen Sie noch im Jahr 2016 erstellen. Folglich beginnt die Verjährungsfrist am 1.1.2017 und endet mit Ablauf des 31.12.2019.

Danach geht das nicht mehr, es sei denn, Sie haben schon während dieser Zeit einen gerichtlichen Titel auf Vollstreckung dieser Schulden erwirkt.

Bildnachweis: © Alexander Raths/123rf.com

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Burkhard Strack

Burkhard Strack ist Fachjournalist (DFJV-Mitglied) in den Ressorts Gesundheit, Finanzen und Marketing, Werbeprofi (Google AdWords Premium Partner) und Inhaber des Beraterportals experto.de.