Immobilienrecht

Darf statt Schönheitsreparaturen ein Geldersatz verlangen werden?

Wenn Sie eine Modernisierung planen und der Mieter zieht aus, können Sie als Vermieter einen finanziellen Ausgleich fordern, anstatt die Schönheitsreparaturen durchführen zu lassen. Lesen Sie hier, wie das geht.

Frage: Mein Mieter zieht in 2 Monaten aus. Er ist laut Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Das nützt mir jedoch nichts, denn ich möchte die Wohnung vor einer Weitervermietung umfassend modernisieren. Kann ich verlangen, dass der Mieter statt der Renovierung Geld an mich zahlt? Welchen Betrag kann ich dann fordern?

Ja, Sie können von Ihrem Mieter einen finanziellen Ausgleich anstelle der Schönheitsreparaturen verlangen. Dies wird seit einem Rechtsentscheid des BGH allgemein so gehandhabt (BGH, RE v. 30.10.84, Az. VIII ARZ 1/84).

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Voraussetzungen für den Geldersatz?

Voraussetzung ist allerdings, dass Sie Ihrem Mieter rechtzeitig vorher mitteilen, dass Sie nach seinem Auszug modernisieren wollen und er deshalb nicht renovieren soll, sondern Sie stattdessen einen entsprechenden finanziellen Ausgleich geltend machen. Denn wenn der Mieter diese Sachlage nicht kannte und deshalb schon renoviert hat, können Sie selbstverständlich nicht zusätzlich noch Geld von ihm fordern.

Hinsichtlich der Höhe Ihrer Ausgleichsforderung ist zu berücksichtigen, dass der Mieter grundsätzlich berechtigt ist, Schönheitsreparaturen in Eigenleistung zu erbringen. Ihr Ausgleichsanspruch besteht daher nur in Höhe derjenigen Kosten, die der Mieter dadurch, dass er jetzt nicht zu renovieren
braucht, einspart.

Hätte der Mieter ein Malerunternehmen beauftragt, können Sie den Betrag fordern, den dieses Unternehmen für die Renovierung in Rechnung gestellt hätte. Hätte Ihr Mieter die Arbeiten aber selbst oder durch Bekannte erledigt, reduziert sich Ihr Ausgleichsanspruch auf die Materialkosten sowie den geschätzten Wert der Eigenleistung. Ein Betrag von 10 bis 15 € pro Person und Stunde ist dabei meistens angemessen.

Renovierung – Rückzahlungsanspruch des Mieters verjährt nach sechs Monaten

Was Sie außerdem beachten sollten: Der Anspruch eines Mieters auf Rückzahlung eines Geldbetrages für Schönheitsreparaturen zu denen er nicht verpflichtet war, verjährt bereits nach sechs Monaten. Dies entschied das Landgericht Berlin im März 2011.

Wegen Beendigung seines Mietverhältnisses Ende März 2004 wollte ein Mieter die bei Auszug von ihm durch den Vermieter geforderte Renovierung nicht durchführen, sondern zahlte an den Vermieter vereinbarungsgemäß 2.300 €. Die mietvertragliche Klausel betreffend Schönheitsreparaturen war jedoch rechtswidrig und damit unwirksam. Deshalb forderte der Mieter im Jahr 2009 den an den Vermieter gezahlten Betrag zurück. Der Vermieter berief sich auf Verjährung.

Mit Erfolg! Die mietvertragliche Klausel über die Schönheitsreparaturen war zwar unwirksam. Der Vermieter hatte somit den vom Mieter gezahlten Betrag ohne rechtliche Grundlage erhalten. Der Rückzahlungsanspruch des Mieters war aber bereits gemäß § 548 Abs. 2 BGB verjährt. Für einen solchen Mieteranspruch gilt, wie für den des Vermieters auf Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses, eine sechsmonatige Verjährungsfrist. Die kurze Verjährungsfrist ist dadurch gerechtfertigt, dass die Verjährung erst bei Beendigung des Mietverhältnisses beginnt (LG Berlin, Urteil v. 11.03.11, Az. 63 S 277/10).

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