Darf ein Mieter nach vorbehaltloser Zahlung die Miete mindern?

Darf ein Mieter nach vorbehaltloser Zahlung die Miete mindern?

Hat ein Mieter in Kenntnis eines Mietmangels die Miete ohne Vorbehalt in voller Höhe gezahlt, darf er später wegen dieses Mangels nicht rückwirkend die Miete mindern. Lesen Sie hier, was dieses Urteil des Amtsgerichts Frankfurt für Sie als Vermieter bedeutet.

Erst vorbehaltlose Mietzahlung – dann Mietminderung

In dem Urteilsfall hatte ein Mieter trotz erheblichen Baulärms die Miete von Oktober 2010 bis September 2011 ungekürzt gezahlt, erst im Februar 2011 kündigte er eine Mietminderung an und erklärte, dass jegliche Mietzahlungen nur noch unter dem Vorbehalt der Rückforderung erfolgen. Später verlangte er die Rückzahlung überbezahlter Mieten für den Zeitraum Oktober 2010 bis April 2011.

Das Amtsgericht Frankfurt erklärte, dass der Mieter für die Zeit bis einschließlich Januar 2011 keine Rückzahlung verlangen dürfe. Denn wer in Kenntnis eines Mangels ohne Vorbehalt die Miete in voller Höhe zahlt, macht deutlich, dass er den Mangel hinnehme (AG Frankfurt/Main, Urteil v. 02.11.11, Az. 33 C 2424/11).

Mietminderung wegen Vertrauen auf Mangelbeseitigung

Daraus folgt aber zugleich: Zahlt ein Mieter zwar in voller Höhe, weil er auf die Beseitigung des Mangels durch den Vermieter vertraut, aber insoweit unter Vorbehalt, darf er später den Teil der Miete zurückfordern, den er hätte mindern dürfen.

Und zwar dann, wenn sich sein Vertrauen auf eine alsbaldige Mangelbeseitigung nicht erfüllt, der Mangel also fortbesteht. Für die Monate Februar bis April musste der Vermieter also einen Teil der Miete erstatten.

Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt es nicht, lediglich die Überweisung bis zum vereinbarten Kalendertag vorzunehmen. Der Vermieter muss bereits an diesem Tage über den Zahlbetrag verfügen können.

Zahlungsverzug kann ein Mieter nur vermeiden, wenn die Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats auf dem Vermieterkonto eingegangen ist. Für die Vermeidung eines Verzuges kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Überweisung, sondern den Zahlungseingang beim Vermieter an.

Ein Vermieter kann auf künftige pünktliche Zahlungen klagen, wenn ein Mieter wiederholt nicht rechtzeitig seine Miete gezahlt hat (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 28.09.09, Az. 24 U 120 / 09).

Veröffentlicht am 21. Mai 2012
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