BGH: Änderung des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“

Wenn Sie sich eine vermietete Eigentumswohnung kaufen, können Sie diese nicht so schnell für sich nutzen. Vielmehr ist Ihr Mieter durch den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ geschützt. Nun hat der BGH in einem aktuellen Urteil entschieden: Dieser Grundsatz gilt nicht immer (Urteil v. 05.04.16, Az. VIII ZR 31/15).

Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" besagt, dass Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung an bestehende Mietverträge gebunden sind (§ 566 BGB). Das bedeutet, dass Sie Ihren Mieter nicht einfach der Wohnung verweisen können, um selbst dort einzuziehen.

Normalerweise: Eigenbedarfskündigung erforderlich

Vielmehr sind Sie, wie jeder andere Eigentümer, an die gesetzlichen Vorschriften, hier der Kündigung wegen Eigenbedarfs, gebunden. Das bedeutet, Sie müssen nicht nur die formellen Voraussetzungen einer solchen Kündigung einhalten, sondern Sie sind auch an deren Frist gebunden. Die Frist der Eigenbedarfskündigung hängt von der Dauer der Mietzeit ab und kann bis zu 9 Monate lang sein. Mit anderen Worten: Es kann ganz schön lange dauern, bis Sie Ihre neue Wohnung beziehen können. Das ist umso ärgerlicher, wenn Sie von § 566 BGB nichts gewusst und geplant haben, Ihre Wohnung unverzüglich zu beziehen.

Mieter muss Wohnung in Besitz haben

Nun hat der BGH entschieden, dass der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" nur dann zur Anwendung kommt, wenn der Mieter die Wohnung zum Erwerbszeitpunkt in Besitz hatte. In 2 Fällen gilt der obige Grundsatz also nicht: Nämlich, wenn zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs, also Ihrer Eintragung ins Grundbuch:

  • der Mietvertrag mit dem Mieter zwar bereits abgeschlossen war, dieser die Wohnung aber noch nicht bezogen hatte.
  • der Mieter den Besitz an der Wohnung bereits verloren hat, diese also gar nicht mehr bewohnte.

Fazit

Prüfen Sie die Lage zu dem Zeitpunkt, in dem Sie als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Hat Ihr Mieter die Wohnung dann nicht in Besitz, haben Sie Glück und können unmittelbar selbst einziehen.

Veröffentlicht am 1. September 2016