Immobilienrecht

Betriebskostenabrechnung: Diese 14 BGH-Urteile sollten Sie kennen

Betriebskostenabrechnung: Diese 14 BGH-Urteile sollten Sie kennen
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Was müssen Sie, was dürfen Sie – und was jeweils nicht? Wissen Sie als Vermieter hierüber Bescheid, sind Sie im Vorteil. Denn dann können Sie sich viel Ärger, Streit sowie unnötige (Gerichts- und Anwalts-)Kosten sparen. Die meisten der nachfolgenden BGH-Urteile sind für jede Betriebskostenabrechnung von Bedeutung. Sie helfen Ihnen, einfach, rechtssicher und zu Ihrem Vorteil abzurechnen.


1. Keine Zinsen auf verspätetes Guthaben

Erhält ein Mieter seine Betriebskostenabrechnung erst nach Ablauf der 1-jährigen Abrechnungsfrist, darf er keine Zinsen für ein Betriebskostenguthaben verlangen (BGH, Urteil v. 05.12.12, Az. XII ZR 44/11).

2. Keine kostendeckende Kalkulation

Vermieter und Mietverwalter sind weder bei Vertragsschluss noch später verpflichtet, die Vorauszahlungen des Mieters so zu kalkulieren, dass es zu keinen erheblichen Nachforderungen kommt. Anders ist es nur, wenn dem Mieter Betriebskosten in bestimmter Höhe zugesichert werden (BGH, Urteil v. 11.02.04, Az. VIII ZR 195/03).

3. Nachträglich entstehende Kosten

Entstehen nach Abschluss des Mietvertrags neue Betriebskosten und handelt es sich bei den neuen Betriebskosten um solche, auf die der Mietvertrag Bezug nimmt (etwa: "Der Mieter zahlt Betriebskosten gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung"), dann sind auch diese neuen Betriebskosten auf den Mieter umlegbar (BGH, Urteil v. 27.09.08, Az. VIII ZR 80/06).

4. Getrennte Erläuterungen möglich

Der formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung steht nicht entgegen, dass Erläuterungen – etwa zu erheblicher Kostensteigerung zum Vorjahr – außerhalb ihrer selbst vorgenommen werden (etwa in einem Brief oder einer E-Mail). Voraussetzung ist aber, dass die Erläuterung ebenso wie die Abrechnung selbst innerhalb der 1-jährigen Abrechnungsfrist zugeht (BGH, Urteil v. 11.08.10, Az. VIII 45/10).

5. Abrechnungsfrist und Betriebskostenvorauszahlungen

Auch wenn die Abrechnungsfrist versäumt wurde, kann eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen vom Mieter verlangt werden. Beispielsweise wenn sich aus der (verspäteten) Abrechnung ergibt, dass die bisherigen Vorauszahlungen zu niedrig oder nicht kostendeckend angesetzt sind (BGH, Urteil v. 16.06.10, Az. VIII ZR 258/09).

6. Mehrere Mieter, nur eine Abrechnung

Hat bei mehreren Mietern einer Wohnung nur ein Mieter die Betriebskostenabrechnung erhalten, ist dieser Mieter zu einer eventuellen Nachzahlung verpflichtet – nicht aber der Mieter, der die Abrechnung nicht erhalten hat (BGH, Urteil v. 28.04.10, Az. VIII ZR 263/09).

7. Wiederholte Sperrmüllkosten

Die wiederkehrende Müllbeseitigung von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts stellt selbst dann eine umlagefähige Aufwendung des Vermieters dar, wenn der Müll von Dritten abgeladen wurde (BGH, Urteil v. 13.01.10, Az. VIII ZR 137/09).

8. Verwalterkosten bei Gewerbe

Anders als bei der Vermietung einer Wohnung darf in einem Gewerbemietvertrag sogar unbeziffert vereinbart werden, dass die "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" als Betriebskosten vom Mieter zu zahlen sind (BGH, Urteil v. 09.12.09, Az. XII ZR 109/08).

9. Abrechnung trotz "Bruttowarmmiete"

Über die Heiz- und Warmwasserkosten muss auch dann entsprechend den Vorgaben der Heizkostenverordnung (HeizkV) abgerechnet werden, wenn im Mietvertrag die Zahlung einer "Bruttowarmmiete" vereinbart worden ist. Dies gilt selbst dann, wenn der betreffende Mieter eine Abrechnung gar nicht wünscht (BGH, Urteil v. 19.07.06, Az. VIII ZR 212/05).

10. Betriebskosten müssen konkret vereinbart sein

Zahlen muss ein Mieter nur für Betriebskosten, wenn dies im Mietvertrag genau vereinbart ist. Bleibt unklar, welche Kosten konkret gemeint sind, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen. Etwa wenn es nur heißt, der Mieter zahlt "die üblichen Betriebskosten" – das wäre zu unbestimmt (BGH, Urteil v. 02.05.12, Az. XII ZR 88/10).

11. Verschiedene Abrechnungszeiträume

Eine Betriebskostenabrechnung ist auch dann wirksam, wenn der Abrechnungszeitraum einzelner Betriebskosten sich nicht mit dem Abrechnungszeitraum deckt, welcher der Gesamtabrechnung zugrunde liegt. Ein Vermieter kann also auch Heizkosten in seine Betriebskostenabrechnung aufnehmen, die sich auf eine andere Abrechnungsperiode beziehen.

Zu einer Umrechnung der Heizkosten (die etwa vom 01.07. bis 30.06. des Folgejahres erfasst werden) auf die übliche Abrechnungsperiode (01.01. bis 31.12.) ist ein Vermieter nicht verpflichtet (BGH, Urteil v. 30.04.08, Az. VIII ZR 240/07).

12. Kosten der Gartenpflege

Auch wenn Mieter den Garten nicht nutzen – die Kosten der Gartenpflege müssen sie trotzdem (anteilig) zahlen. Dies gilt auch für Kosten zur Pflege eines Vorgartens, wenn sich die Wohnung des Mieters auf der Rückseite des Gebäudes befindet. Anderes gilt nur, wenn der Mieter nach seinem Mietvertrag nicht berechtigt ist, das betreffende Gartenstück zu betreten (BGH, Urteil v. 26.05.04, Az. VIII ZR 135/03).

13. Aufzugskosten sind auch vom EG-Mieter zu zahlen

Auch der Mieter im Erdgeschoss muss die Kosten eines Aufzugs tragen. Und zwar auch dann, wenn weder ein Keller noch ein Dachboden zu seiner Wohnung gehören, die mit dem Aufzug erreichbar wären (BGH, Urteil v. 20.09.06, Az. VIII ZR103/06). Nur wenn sich der Aufzug in einem anderen Gebäude befindet, braucht der Mieter dafür nicht zu zahlen (BGH, Urteil v. 08.04.09, Az. VIII ZR 128/08).

14. Zählerstand bei Mieterwechsel

Kommt es im Abrechnungszeitraum zu einem Mieterwechsel und entstehen wegen der Erfassung der Zählerstände dabei zusätzliche Kosten, braucht ein Mieter diese Kosten nicht zu tragen. Denn dabei handelt es sich nicht um Betriebs-, sondern um Verwaltungskosten, die dem Vermieter zur Last fallen (BGH, Urteil v. 14.11.07, Az. VIII ZR 19/07).

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