Immobilienrecht

Bei Zahlungsverzug dürfen Sie nun auch ordentlich kündigen

Bei Zahlungsverzug dürfen Sie nun auch ordentlich kündigen
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Der Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern bei einer ordentlichen Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs gestärkt. Seither gilt: Übersteigt der Rückstand eine Monatsmiete, und beträgt dieser Rückstand länger als einen Monat, kann einem Mieter ordentlich wegen Pflichtverletzung gekündigt werden gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (BGH, Urteil v. 10.10.12, Az. VIII ZR 107/12).

Dies ist ein großer Vorteil, denn zwar kann einem Mieter auch fristlos gekündigt werden, wenn der Rückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt. Ist dieser Rückstand allerdings in mehreren Monaten aufgelaufen, muss er für eine fristlose Kündigung mindestens eine Höhe von zwei Monatsmieten erreichen (§ 543 Abs. Abs. 2 BGB).

Hier nun hilft das neue Urteil, aber beachten Sie anders herum: Erreicht der Rückstand nicht die Höhe einer Monatsmiete oder dauert der Rückstand noch keinen Monat an, dann ist auch nach diesem Urteil keine ordentliche Kündigung möglich.

Mein Tipp

Zwar hat eine ordentliche Kündigung nicht zur Voraussetzung, dass Sie den Mieter zuvor abgemahnt haben. Dennoch sollten Sie den Mieter vor Ihrer ordentlichen Kündigung wenigstens zweimal abgemahnt haben. Denn die Pflichtverletzung muss "erheblich" sein, und dass ist sie umso mehr, je mehr Abmahnungen der Mieter vor der Kündigung ignoriert hat. Sie machen Ihre Kündigung mit mindestens zwei vorherigen Abmahnungen rechtssicher.

Härtegründe: In diesen Fällen kann Ihr Mieter Ihrer Kündigung widersprechen

Aufgrund der mietgesetzlich verankerten Sozialklausel, kann ein Mieter auch einer berechtigten Kündigung durch Sie als Vermieter widersprechen, wenn die Räumung der Wohnung für den Mieter eine Härte bedeuten würde. Die wichtigsten im Gesetz genannten Härtegründe sind:

  • Schwere Erkrankung, hohes Alter, Invalidität, Gebrechlichkeit
  • Schwangerschaft
  • Lange Mietdauer
  • Fehlender Ersatzwohnraum
  • Geringes Einkommen
  • Bevorstehendes Examen
  • Schwieriger Schul- oder Kindergartenwechsel

Das zuständige Gericht kann in solchen Fällen anordnen, dass das Mietverhältnis befristet fortgesetzt wird. Voraussetzung ist allerdings, dass die genannten Härtegründe Ihr Interesse als Vermieter an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiegen.

Droht dem Mieter durch Räumung und Umzug beispielsweise eine Gesundheitsgefährdung, geht das Interesse des Mieters auf Erhaltung seiner Gesundheit Ihrem Vermieterinteresse vor.

Der Widerspruch gegen eine Kündigung des Vermieters muss durch den Mieter schriftlich erklärt und unterschrieben werden. Ein solches Schreiben muss Ihnen als Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen.

Diese Frist setzt allerdings voraus, dass Sie in Ihrem Kündigungsschreiben auf den Widerspruch, dessen Form und die Frist, hingewiesen haben. Ansonsten kann ein Mieter Ihrer Kündigung auch noch später widersprechen.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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