Immobilienrecht

Anfechtungsfrist bei WEG-Beschlussfassung: Was ist zu beachten?

Was viele nicht wissen: seit Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahre 2007 hat sich die Anfechtungsfrist nicht geändert. Sie beträgt nach wie vor einen Monat (= 30/31 Tage) und nicht vier Wochen (= 28 Tage), was auch viele Verwalterkollegen glauben. Die Vorgehensweise bleibt aber kompliziert, sodass die Einschaltung eines kompetenten Rechtsanwaltes durchaus sinnvoll ist.

Auch das Verfahren hat sich geändert. Konnte man nach der alten Rechtsprechung ohne Risiko so viele Tagesordnungspunkte anfechten, wie man wollte, muss man seither vorsichtiger sein. Denn bevor das Gericht aktiv wird, muss man die Verfahrenskosten im Voraus einbezahlen. Auch das Prozessrisiko hat sich erheblich zu Ungunsten des anfechtenden Miteigentümers geändert. Früher haben die Beteiligten – unabhängig vom Prozessausgang – immer ihre eigenen Rechtsanwaltskosten selbst bezahlt. Nur die Gerichtskosten musste der Unterlegene bezahlen.

Auch dies hat sich geändert, jetzt gilt die Zivilprozessordnung, d.h.
der Unterlegene hat alles zu bezahlen. Oft entsteht Streit darüber, wann
der Verwalter das Protokoll den Eigentümern zusenden muss. Wenn die
Zusendung nicht explizit im Verwaltervertrag als Leistung vereinbart
wurde, muss der Verwalter das Protokoll nicht zusenden.

Was er aber
machen muss, ist, die Beschlüsse sofort, d.h. unverzüglich (ca. 3 bis 5
Tage), in die Beschluss-Sammlung einzutragen und diese einem anfragenden
Wohnungseigentümer sofort auszuhändigen. Dies genügt dem Miteigentümer,
um rechtzeitig die entsprechenden Beschlüsse anfechten zu können.

Früher gab es die nicht gesetzlich verankerte Regel, dass der Verwalter das
Protokoll spätestens nach 3 Wochen zusenden muss, damit noch genügend
Zeit für eine mögliche Anfechtung blieb.

Regelungen bei Anfechtungsklagen

Bei "Anfechtungsklagen" (Beschlussanfechtung/Binnenstreitigkeit) muss
die Anfechtungsklage immer bei dem Amtsgericht eingereicht werden, das
für die Liegenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig ist
(Amtsgerichtsbezirk). Im Berchtesgadener Land ist dies das Amtsgericht
Laufen. Auf die Höhe des Streitwertes kommt es dabei nicht an.

Verkündung des Beschlusses ist entscheidend

Entscheidend für den Laufzeitbeginn der Anfechtungsfrist ist die Verkündung des Beschlusses. Es
ist unerheblich, welcher Wortlaut in dem Protokoll steht, wenn das
Beschlussergebnis richtig verkündet wurde. Beschlüsse der
Wohnungseigentümer sind gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG nur ungültig, wenn
sie innerhalb einer Monatsfrist (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) beim
zuständigen Amtsgericht angefoch­ten und durch ein rechtskräftiges
Urteil für ungültig erklärt werden. Die Paragraphen 233 bis 238 der
Zivilprozessordnung gelten entsprechend.

Wichtig ist, dass es sich um eine sogenannte Ausschlussfrist handelt. Das heißt, wurde sie versäumt, kann der anfechtende Wohnungseigentümer
nichts mehr unternehmen.

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Armin Nowak