Immobilienrecht

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Was tun, wenn ein Mieter jahrelang Ihre Nebenkosten-Nachforderungen nicht begleicht? Hier warten Sie besser nicht bis zum Auszug des Mieters, um sich dann an der Kaution schadlos zu halten. Denn ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs legt nahe: Dann ist es zu spät (20.07.2016, Az. VIII ZR 263/14).

Auch wenn dies sehr verlockend erscheinen mag: Als Vermieter versuchen Sie besser erst gar nicht, die Kosten für einen potenziellen Leerstand in einem Gebäude mit mehreren Wohn- bzw. Gewerbeeinheiten auf die bestehenden Mieter umzulegen. Denn das Kammergericht Berlin entschied: Das ist rechtswidrig (Urteil v. 06.06.2016, Az. 8 U 40/15).

Viele Eigentümer investieren nicht in ihre Objekte. Wenn Sie dann ein solches Objekt übernehmen, kann es zu bösen Überraschungen kommen. Oft stehen dann umfangreiche Renovierungsmaßnahmen an, da der Vorbesitzer diese nicht vorgenommen hat.

Die Baukosten steigen immer weiter an. Für Investoren existiert jedoch eine gute Alternative, um diesen höheren Kosten aus dem Weg zu gehen.

Wer 3 Jahre nach dem Kauf einer Immobilie mehr als 15% des Nettokaufpreises dafür ausgibt, sie zu renovieren, zu modernisieren und instand zu setzen, muss diese sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten zusammen mit dem Gebäudewert abschreiben, anstatt sie sofort als Werbungskosten abziehen zu können. Aber gilt das auch für reine Schönheitsreparaturen? Ja, entschied jüngst der Bundesfinanzhof (14.06.2016, IX R 25/14, IX R 15/15 und IX ‚R 22/15).

Gemischt genutzte Gebäude gibt es häufig, denken Sie nur an gemischte Wohn- und Geschäftshäuser. Entsprechend häufig ist die unterschiedliche umsatzsteuerliche Behandlung der vermieteten Gebäudeeinheiten: die geschäftlich genutzten Einheiten werden meist umsatzsteuerpflichtig vermietet, die zu Wohnzwecken genutzten dagegen umsatzsteuerfrei. Aber welchen Anteil der Vorsteuer darf der Immobilieneigentümer dann gegenüber dem Finanzamt geltend machen? Dazu hat sich jüngst der Bundesfinanzhof geäußert (Urteil v. 10.08.2016, Az. XI R 31/09).

Auch wenn sie nichts zu den Einnahmen aus Land- und Forstwirtschaft beitragen, können die Kosten für die Renovierung einer historischen Kirche und eines alten Brunnens auf einem landwirtschaftlichen Gutshof doch als Betriebsausgaben abgesetzt werden (FG Münster, Urteil v. 26.08.2016, Az. 7 K 1039/14).

Muss ein neuer Verwalter Nachforschungen anstellen, wenn die gebuchte Instandhaltungsrücklage nicht mit dem tatsächlichen Guthaben auf dem WEG-Konto übereinstimmt? Nein, sagt dazu das Landgericht München (Beschluss v. 11.08.2016, Az. 1 T 10569/16). Das gehört nicht zu seinen regulären Verwalteraufgaben.

Wer darf den Garten einer WEG nutzen, wenn dieser im Gemeinschaftseigentum steht? Darüber kann man sich trefflich streiten. Dass letztlich ein Gericht darüber bestimmen darf, stellte der Bundesgerichtshof klar (08.04.2016, Az. V ZR 191/15). Allerdings muss die Regelung dann auch den Interessen der WEG-Mitglieder entsprechen.

Darf ein Vogelliebhaber innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beliebig Tauben anlocken und auf seinem Balkon füttern? Nein, entschied das Amtsgericht München (23.09.2015, Az. 485 C 5977/15).