Sind sich Käufer und Verkäufer über die wesentlichen Punkte des Immobilienkaufs einig, passiert in der Regel Folgendes:
Entwurf des Kaufvertrags
Zusammen mit dem Notar verfasst der Verkäufer einen Entwurf des Kaufvertrags. Bei diesem Termin sollte der Käufer bereits anwesend sein, um seine Wünsche zu benennen. Ansonsten könnten später Änderungen notwendig sein, die viel Zeit kosten. Mitunter gibt der Immobilienmakler den Entwurf des Kaufvertrags in Auftrag – zu zahlen hat die Arbeit des Notars aber der Käufer, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
Prüfung des Kaufvertrags
Der Notar leitet den Entwurf an Käufer und Verkäufer, damit ihn beide prüfen können. Gesetzliche Fristen dafür gibt es nur bei solchen Verkäufen, bei denen die eine Seite Privatperson ist, die andere Unternehmer, etwa ein Bauträger. In so einem Fall sollte der Notar bis zur Unterschrift mindestens zwei Wochen Zeit geben (Paragraf 17 Abs. 2 a Satz 1 Beurkundungsgesetz).
Beim Immobilienkauf von privat zu privat greift diese Vorschrift nicht. Dennoch sollte sich der Käufer Zeit nehmen, vor der Unterschrift den Kaufvertrag genau zu prüfen.
Der Notartermin
Nachdem der Notar den beiden Parteien, die am Immobilienkauf beteiligt sind, den Vertrag noch mal vorgelesen hat, wird er von beiden unterschrieben. Das kann auch durch Stellvertreter erfolgen, die eine entsprechende Vollmacht dafür vorlegen müssen. Im Anschluss daran veranlasst der Notar beim Grundbuchamt die sogenannte "Auflassungsvormerkung": Ab diesem Moment kann der Noch-Eigentümer nicht mehr anderweitig verkaufen.
Zahlung des Kaufpreises
Sobald die "Auflassungsvormerkung" eingetragen ist, versendet der Notar eine Zahlungsauforderung an den Käufer. Oft erfolgt die Überweisung des Käufers auf ein Konto des Notars – notwendig ist das aber nicht. Günstiger ist die sogenannte Notarbestätigung. Lesen Sie, wie Sie mit der Notarbestätigung viel Geld sparen können.
Nach Zahlungseingang veranlasst der Notar beim Grundbuchamt die endgültige Eigentumsumschreibung auf den Käufer – er wird in der ersten Abteilung des Grundbuches eingetragen.
Grundschulden-Eintrag
Wenn der Immobilienkauf ganz oder teilweise über ein Hypothekendarlehen finanziert wird, veranlasst der Notar parallel zur Auflassungsvormerkung den Eintrag einer Grundschuld.
Der Käufer leitet den Nachweis über die Auflassungsvormerkung, Grundschuldbestellungsurkunde sowie die Zahlungsaufforderung an die Bank weiter. Sobald die Bank ihren Anteil überwiesen hat und der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde, erfolgt die Eigentumsumschreibung.
Lesen Sie auch den Überblicksbeitrag zum Thema Hauskauf: Günstig finanzieren, Nebenkosten senken, Fehler vermeiden.