Immobilien Praxistipps

Immobilie verschenken und trotzdem drin wohnen bleiben

Lesezeit: 3 Minuten Mit der Schenkung einer selbstbewohnten Immobilie an Angehörige kann in vielen Fällen Erbschaftssteuer gespart werden. Jetzt informieren.

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Immobilie verschenken und trotzdem drin wohnen bleiben

Immobilie verschenken und trotzdem drin wohnen bleiben

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Eine Erbschaft kommt meistens wie gerufen, ist allerdings mit Kosten wie der Erbschaftssteuer verbunden. Mit einer Schenkung können diese in der Regel ausgehebelt oder vermindert werden, vor allem wenn sie frühzeitig vorgenommen wird.

Neben Geldvermögen eignen sich vor allem Immobilien als Objekt einer Schenkung. Dabei übertragen Eltern die Immobilie, in der sie wohnen, ihren Kindern und Enkeln. Um spätere Konflikte zu vermeiden, sollte ein Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen werden, damit die Schenkenden ihren nicht Nutzungsanspruch verlieren.

Was ist Nießbrauch und wie funktioniert Nießbrauch?

Der etwas altertümlich daherkommende Begriff “Nießbrauch” bezeichnet das Recht einer Person, an einem fremden Gut, in diesem Falle die Immobilie, einen Nutzen zu ziehen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Im Zuge einer Schenkung umfasst Nießbrauch ein Bleiberecht auf Lebenszeit und weitere Nutzungsrechte, weshalb Nießbrauch an erster Stelle ins Grundbuch eingetragen wird.

Die Schenkung einer Immobilie will gut überlegt sein. Der Schenkende sollte noch genügend finanzielle Reserven besitzen, um den Lebensabend nach seinen Vorstellungen zu gestalten. Zum einen trägt er weiterhin die wirtschaftliche Verantwortung an der Immobilie und muss eventuell anfallende Kosten für Versicherung, Instandhaltung und Sanierung bedienen. Zum Zweiten hat der Gesetzgeber die Hürden höher gelegt, um an einen Kredit für Rentner und Senioren zu gelangen. Auch die Aufnahme einer Hypothek ist dann nicht mehr möglich. Sollte also ein zukünftiger finanzieller Engpass absehbar sein, sollte eine anstehende Schenkung nochmals überdacht werden.

Was ist der Vorbehaltsnießbrauch?

Bei der Form des Vorbehaltsnießbrauchs darf der Schenkende in der Immobilie auf Lebenszeit wohnen bleiben. Zudem darf er sie nutzen und wirtschaftliche Vorteile daraus ziehen (Fruchtziehung), indem er sie vermietet oder verpachtet. Außerdem kann er in den Räumlichkeiten einem Gewerbe nachgehen. Allerdings darf die Immobilie ohne Einverständnis des neuen Besitzers nicht grundlegend umgebaut werden. Auch ein Verkauf bleibt ausgeschlossen.

Bei einer Schenkung zu Lebzeiten mit Vorbehaltsnießbrauch können sich bemerkenswerte steuerliche Vorteile ergeben. Dabei kann der Schenkungsfreibetrag in Höhe von 400.000 Euro in voller Höhe ausgeschöpft werden. Sollte der Wert der Immobilie diesen Betrag nicht übersteigen, wird kein Cent an Steuern fällig. Zumal der Nießbrauch gegengerechnet wird, womit der steuerliche Wert der übergebenen Immobilie weiter gemindert wird.

Wo liegen die Unterschiede zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Nießbrauch gestattet dem Schenkenden ein Nutzungsverhalten, welches über die Rechte und Pflichten des herkömmlichen Wohnrechts hinausgeht.

Beim Wohnrecht erhält der Schenkende laut Paragraph 1093 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) nur das Recht auf den Verbleib in den eigenen vier Wänden. Zudem darf er nach seinem Gutdünken weitere Familienmitglieder oder auch Bedienstete und Pflegepersonal unterbringen. Dem Eigentümer bleibt das Recht einer Besichtigung vorenthalten. Der Wohnungsberechtigte trägt alle anfallenden Nebenkosten und sorgt für Reparatur und Instandhaltung. Aufwendige Sanierungsarbeiten dagegen gehen zu Lasten des neuen Besitzers. Dieser muss sich vorher beim Wohnberechtigten die Zustimmung einholen.

Was ist, wenn die Eltern ins Pflegeheim kommen?

Oft tritt der Fall ein, dass die unter Nießbrauch in einer Immobilie lebende Person zu späteren Zeiten einen erhöhten Pflegebedarf benötigt und ins Pflegeheim oder die Seniorenresidenz umsiedelt. Dabei verliert sie die Rechte an der Nutzung der Immobilie nicht.

In diesem Falle bietet es sich an, dass sich die Angehörigen um die Vermietung der Immobilie kümmern. Die daraus resultierenden Einnahmen werden dazu verwendet, die mitunter sehr hohen Kosten eines solchen Aufenthalts mitzufinanzieren.

Checkliste für den Immobilien-Nießbrauch

Die Gestaltung eines Überlassungsvertrags, bei der das Nießbrauchsrecht eine wichtige Rolle spielt, sollte nur mit Hilfe eines Fachmannes vorgenommen werden. Eine Checkliste orientiert die Betreffenden über die Vorgehensweise und notwendigen Vorgaben:

  • Die Einzelheiten der Übergabe einer Immobilie wird in einem Schenkungsvertrag festgelegt.
  • Darin wird das Recht auf Nießbrauch festgehalten.
  • Der Schenkungsvertrag bedarf der notariellen Beurkundung.
  • Sowohl den Eigentümerwechsel als auch den Nießbrauch selbst lässt der Notar  ins Grundbuch eintragen.
  • Die sogenannte Auflassung beschreibt die Einigung der Parteien über die Übergabe der Immobilie. Auch diese ist beim Notar zu erklären.
  • Sobald der Nießbraucher stirbt, erlischt der Nießbrauch. Mit Vorlage der Sterbeurkunde beim Grundbuchamt wird der Eintrag gelöscht.

Bildnachweis: Puwasit Inyavileart / stock.adobe.com

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