Immobilie als Anlage

So setzen Sie Investitionen in Wohneigentum von der Steuer ab

Grundsätzlich gelten alle Ausgaben für Modernisierungsmaßnahmen, die durch den Eigentümer innerhalb von drei Jahren nach ihrer Anschaffung 15% des Kaufpreises nicht übersteigen, grundsätzlich als Herstellungskosten. Allerdings dürfen diese Kosen nicht in einer Summe steuerlich geltend gemacht werden, sondern müssen über 5 Jahre hinweg abgeschrieben werden.

Obwohl dieser anschaffungsnahe Aufwand zum Nachteil der Bauherren ausgelegt wurde, können Geduldige einen großen Vorteil daraus ziehen. Denn aufgrund der Neuregelung wurde klar geregelt, dass Renovierungen nach dem dritten Jahr Erhaltungsaufwand darstellen.

Vorschriften optimal nutzen

Was bedeutet: Anleger haben dadurch die Möglichkeit, alle anfallenden Kosten auf einen Schlag mit ihrem Einkommen zu verrechnen. Steuervorteile von teilweise über 100% (bezogen auf den Kaufpreis) sind dabei keine Seltenheit. Ein weiterer Vorteil für die Investoren sind die Überschüsse, die bereits in der Anlaufphase anfallen. Wer sich zum Beispiel ein altes Mehrfamilienhaus zum zehn- bis zwölffachen der Jahresmiete kauft, kann hieraus Erträge von jährlich 8-10% errechnen.

Fällt hierauf noch ein Darlehen von rund 6% an, erwirtschaftet der Bauherr bereits in der Anfangsphase einen Liquiditätsüberschuss. Da es sich um einen Altbau handelt, muss nach drei Jahren renoviert werden. Diese Standarderhöhung erfolgt entweder als Gesamtmaßnahme während der Vermietungsdauer oder in einzelnen Schritten, wenn einzelne Wohnungen frei werden. Wichtig: Der Standard darf in höchstens zwei der maßgeblichen vier Bereiche erhöht werden. Zu diesen Bereichen zählen Sanitär, Heizung, Elektroinstallation und Fenster.

Wer mehr verbessert, muss damit rechnen, dass das Finanzamt von einer wesentlichen Verbesserung ausgeht. Liegt nämlich keine Erhaltung der Wohnung mehr vor, müssen die Herstellungskosten langfristig abgeschrieben werden. Bauinteressenten sollten auch darauf achten, dass sie dem Fiskus nicht unbedingt halb verfallene Ruinen bieten, denn solche Objekte eignen sich für diese Gestaltung weniger. Vorteilhaft sind Wohnhäuser aus den siebziger Jahren, hier können Interessenten wenig falsch machen.

Da diese Gebäude bereits in den meisten Fällen mit Doppelglasfenstern, Badfliesen und Zentralheizung ausgestattet wurden, kommt eine steuerschädliche wesentliche Verbesserung nur selten vor. Völlig problemlos sind hingegen die Ausgaben, die für Fassade, Flure oder Dächer anfällt. Wichtig: Investoren sollten nach Schnäppchen in nachgefragten Großstädten suchen, die weniger als zehn Jahresmieten kosten.

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Dietmar Kern