Nutzen Sie Immobilien clever als Kapitalanlage

Wenn Sie eine Immobilie kaufen und vermieten, merken Sie das bei der Steuererklärung besonders an. Denn Zinsen, Abschreibungen, Renovierungen und andere Kosten sorgen oft für ein Minus, weil sie von der Miete nicht gedeckt sind. Und dieses Minus lässt sich mit Einkünften aus dem Job verrechnen – so zahlen Sie weniger Steuern. Die Voraussetzung dafür: Sie müssen auf langer Sicht Geld mit der Immobilie verdienen wollen.

Vorsicht bei kurzfristiger Vermietung
Wer kurzfristig vermietet, muss sich in jedem Fall auf eine Prognoserechnung des Finanzamtes gefasst machen. Damit werden die Kosten den möglichen Einnahmen über einen Zeitraum von 30 Jahren gegenübergestellt und so die Einkunftserzielungsabsicht geprüft. Wer nach einigen Jahren wieder verkaufen will, fällt beim Finanzamt dann vielleicht durch. Kann ein Kurzfristvermieter aber nachweisen, dass er zunächst die Absicht hatte, dauerhaft zu vermieten, später aber gezwungen war zu verkaufen, können Vermietungsverluste anerkannt werden. Als Gründe wird das Finanzamt dabei in der Regel persönliche Probleme, den Kauf einer günstigeren Alternativimmobilie oder einen andauernden Mietermangel anerkennen.

Sonderfall bei Angehörigen
Verlangt der Vermieter von Angehörigen mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, geht das Finanzamt von einer Überschusserzielungsabsicht aus. Liegt die Miete darunter, aber mindestens bei 56 Prozent, ist wieder eine Prognose erforderlich, ob Sie auf Dauer Geld verdienen und einen Gewinn erwirtschaften können. Fällt diese positiv aus, darf der Vermieter – trotz verbilligter Miete – alle Werbungskosten absetzen. Ein negativer Bescheid bedeutet, dass er die Werbungskosten nur anteilig ansetzen darf.

Streitpunkt Ferienwohnung
Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an Feriengäste vermietet, akzeptiert das Finanzamt ohne weitere Prüfung die Gewinnabsicht und erkennt die Kosten an. Problematisch wird es, wenn Vermieter die Wohnung als Urlaubsdomizil auch selbst mal nutzt, denn dann muss wieder eine Prognose erstellt werden, ob auf Dauer Gewinn zu erwarten ist. Problematisch ist dabei, wie sich Leerstandszeiten auf die Prognose auswirken. Im besten Fall werden die Leerstandszeiten im Verhältnis der eigenen zur fremden Nutzung aufgeteilt, so dass auch in Leerstandszeiten die Kosten wenigstens zum Teil absetzbar bleiben.

Veröffentlicht am 11. Juli 2008
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